Introduzione

Sembra che ci siamo riusciti, abbiamo comprato casa!!!Ehh, non è così banale, comprare casa da solo, accedere ad un mutuo, non è così banale.
Però sembra che ci siamo riusciti, voi direte, e quindi? Devi fare il gradasso? NO… 😊 assolutamente no, sono solo contento.
Nella vita ho fatto tanti lavori, tra cui l’agente immobiliare, e questa pagina serve per informare alcuni di voi, che si accingono all’acquisto della prima casa, su come muoversi al meglio, o se vogliamo, muoversi con consapevolezza nell’acquisto e serve anche a raccontare la mia personale esperienza in modo che possa essere di aiuto a chiunque.

Comprare casa è un’emozione forte, controlliamo qualsiasi cosa, alla fine sarà la casa del nostro futuro, vivremo lì per un tempo comunque lungo, certo, possiamo rivenderla dopo 5 anni.

L’acquisto della prima casa ha vantaggi e vincoli, un vantaggio importante è che, comprando da privato, le tasse che pagheremo sono calcolate sulla rendita catastale con un coefficiente basso e che ci permette di pagare una tassazione contenuta.

Ma proprio per questo non possiamo rivenderla per 5 anni e dobbiamo portare la residenza, altrimenti dovremmo versare allo Stato(come se non bastasse) la restante tassazione come se non fosse prima casa.

In questo sito potete farvi un’idea di calcolo per la tassazione :

Imposte Prima Casa

Comprando da costruttore come prima casa, pagheremo il 4% sul prezzo di vendita come IVA al costruttore, sempre con lo stesso vincolo dei 5 anni altrimenti sarebbe il 10% di iva, dovremmo versare il restante 6%.

Ed è importante non farsi fregare, perché purtroppo nel mercato immobiliare non c’è molto controllo, per intenderci, se io vendo a 30 mila euro in più del valore di mercato, nessuno mi dice niente.

Purtroppo la speculazione è possibile poichè non c’è un’effettiva cultura su cosa si sta comprando ed il valore che si sta comprando, ovviamente sempre comparato con l’oggettivo valore di mercato.

Quando noi compriamo una macchina usata, analizziamo gli anni della vettura, i km percorsi, gli impianti etc..etc…Ugualmente per le case ci sono dei fattori che vanno tenuti in considerazione e che determineranno il prezzo dell’immobile.

Iniziamo ad inoltrarci nel mercato immobiliare, case, appartamenti, esposizione, ville, villette a schiera, abbiamo un’infinità di architetture ma quello che interessa a noi è :                                   

“Sto comprando bene o ci sto rimettendo” ?

Perché, ribadisco, in Italia non c’è la cultura del mercato immobiliare, ma i responsabili, della mancanza di questa cultura, sono le agenzie immobiliari.

Agenzie Immobiliari

L’unico obiettivo delle agenzie immobiliari è quello di vendere, in Italia è così, tutto gira intorno alla vendita, ci sono franchising che vendono il marchio.

Un titolare qualsiasi, PINCO PALLO, compra il marchio(paga una royalty), e NON assume ragazzi ma gli fa aprire una Partita Iva e gli riconosce una percentuale sulla vendita.
Il ragazzo ha aperto una Partita Iva, quindi non ci sono ritenute dal compenso, infatti da questa percentuale dovrà pagarci INPS, IRPEF, TASSE ETC..ETC… mettiamo caso che la percentuale sia il 20%, ahhh se non è almeno il 20% rifiutate il lavoro, mi raccomando.
Su un appartamento/casa di 150.000 il 20% del ragazzo si calcola così :

150.000 il valore dell’appartamento sul quale l’agenzia, PINCO PALLO, prende il 3% da chi compra ed il 3% da chi vende quindi il 3% di 150 mila , 4500 Euro * 2 (Compratore e Venditore) 9000 Euro+IVA, l’agenzia PINCO PALLO prende 9000 Euro+IVA.

Il ragazzo prende il 20% di questi 9000 euro quindi 1800 Euro iva compresa e dovrà toglierci tutte le tasse.
Ehhh si questa è la realtà….

L’agenzia PINCO PALLO prende 7200 Euro+IVA e 1800 vanno al ragazzo(che ci paga inps irpef tasse etc….), ma alla fine ha fatto tutto il ragazzo, ha portato il cliente dalla visita dell’immobile al rogito dal notaio, è stato il ragazzo ad andare dal Notaio con i Clienti, l’agenzia PINCO PALLO ha solo messo una firma.
L’agenzia prende 4 volte di più del ragazzo che ha fatto il lavoro che è assunto a PARTITA IVA.
Sì queste sono le AGENZIE IMMOBILIARI IN ITALIA.

Onestamente, nel corso della mia ricerca mi sono imbattuto sia in agenzie che mi hanno dato poca fiducia ma a dire il vero alcune agenzie, anche se alla fine ho comprato senza agenzia, sono corrette e lavorano bene, quindi sempre con gli occhi aperti ma è anche vero che ci sono agenzie in gamba.
Parliamo quindi di come non farci fregare.

Catasto e Classe Energetica

Quando si compra un immobile si compra la struttura che lo sostiene e la struttura interna compresiva di impianti, tutti gli edifici sono catalogati in CATEGORIE CATASTALI e CLASSI CATASTALI.

• Categorie Catastali
• Classi Catastali

Di conseguenza quando compriamo casa, la prima cosa da fare, se siamo interessati all’appartamento/casa/villa/castello di Dracula, è quella di procurarci planimetrie, numero di foglio, mappale e subalterno.

Cosa sono Foglio, Mappale e Subalterno?
In breve tutto il territorio italiano è suddiviso in porzioni di territorio, il Foglio non è altro che la porzione di territorio di un determinato comune che identifica una determinata area.

Il mappale o Particella è un altro identificativo all’interno del Foglio, una porzione di terreno, un fabbricato, un’area di pertinenza, all’interno del Foglio.

Il subalterno rappresenta, all’interno del Foglio ed all’interno del Mappale, un BENE IMMOBILE, una singola unità.

Foglio, mappale e subalterno identificano dove vivi, in quale palazzo ed in quale appartamento o casa, o porzione di terreno. Identificano dove sei.

Con questi elementi, PLANIMETRIE e DATI CATASTALI possiamo vedere la metratura dell’immobile e determinare a quale categoria e classe catastale appartiene il nostro immobile.

Il sito dell’agenzia delle entrate mette a dispozione un servizio gratuito, il quale, grazie al foglio, mappale e subalterno ci informa sulla categoria catastale e classe catastale :

• Catasto Agenzia Entrate

Dal Link “Categorie Catastali” vediamo che gli immobili, case e appartamenti, rientrano nella sezione A, abitazioni di tipo, signorile, civile, economico, popolare, ultrapopolare, ovviamente in base a questa categoria il prezzo del nostro immobile cambia e non di poco, io consiglio di comprare in categoria catastale A/2 e se per caso vi dicono che hanno costruito in categoria catastale A/3 per far risparmiare sulla rendita catastale, non credeteci, perché nessun costruttore abbassa il valore del proprio costruito.

Le categorie catastali determinano anche la rendita catastale, sulla quale si pagano le tasse di acquisto dal notaio e determinano anche la tipologia di costruzione, una tipologia di tipo economico vuol dire che è stata costruita con materiali economici :

Fabbricati realizzati con caratteristiche e rifiniture economiche sia nei materiali utilizzati che per gli impianti tecnologici ma principalmente di dimensioni contenuti rispetto alla al territorio di cui fanno parte.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168

Di conseguenza una categoria catastale A/3 vuol dire che è un fabbricato non isolato termicamente, costruito con materiali comunque economici, più propensi all’umidità, al deterioramento, etc….etc….

Ovviamente il valore di mercato di una categoria catastale A/3 rispetto ad un A/2 è molto differente.

Ed è per questo che vi dico NON FIDATEVI DI CHI VI DICE CHE HANNO COSTRUITO IN A/3 PER FARVI UN FAVORE SULLA RENDITA, perchè nessuno svaluta il valore di mercato del proprio costruito per farvi un favore.

La Classe Catastale? La Classe Catastale determina il pregio dell’immobile, le rifiniture, la zona, l’ampiezza dei vani, l’esposizione.

• Classe Catastale

Questi valori sono indipendenti dallo stato dell’immobile, se dentro l’appartamento avete ristrutturato o no, questi valori non cambierebbero, questi sono valori di costruzione, non degli impianti interni se ristrutturati o meno.
Per intervenire sul benessere interno, si è introdotta la :

• Classe Energetica

Mandate al diavolo chi vi dice che la Classe Energetica serve solo a determinare il consumo di Gas, non è vero.
La Classe Energetica determina il benessere energetico e della vita di tutti i giorni all’interno dell’appartamento, una classe energetica A o B , sicuramente non ha spifferi nelle finestre, sicuramente consuma meno di gas, riscalda prima, il calore non si disperde, gli ambienti sono omogenei, in casa si sta in maniche corte anche a Dicembre, per intenderci, senza spendere milioni di euro in riscaldamento.

A dire il vero una Classe Energetica “A” NON HA GAS….il Riscaldamento è a pavimento con pompa di calore e la cucina ad induzione, se in casa hai il Gas allora probabilmente non sei in classe Energetica A.

La classe energetica è molto importante perché è attribuita dall’esposizione, dai materiali, dalle finestre, porte, coibentazione, etc…etc….è un dato molto importante.

La classe energetica determina la qualità dello stile di vita all’interno dell’abitazione e la qualità energetica dell’appartamento, sia in inverno che in estate, quindi non è una questione di “solo spese di riscaldamento”, determina il benessere dell’ambiente in estate e inverno.

Come la Classe Energetica sono importanti anche Classe Catastale e Categoria Catastale.

Poi parleremo della zona. Che per me conta relativamente 🙂

Valutare l’Immobile

Possiamo affermare che il valore del nostro immobile dipende dal Comune dove è situato l’immobile, dalla Categoria Catastale dell’immobile, dalla Classe Energetica, ovviamente dall’esposizione, se il riscaldamento è centralizzato oppure no, se siamo ad un terzo piano senza ascensore, questi sono tutti fattori che determinano il prezzo dell’immobile, anno di costruzione dello stabile, situazione impianti interni, se presenta condizionatori, ma questo è anche debucibile dalla Classe Energetica, quindi vedete che la Classe Energetica non determina solo l’uso di Gas.
Un condominio di 4 appartamenti, sicuramente, ha un valore aggiunto rispetto ad un condominio di 20 appartamenti, tanti fattori influenzano per dare dei RANGE DI PREZZO AL MQ.

Determinate tipologie di immobili, nel paragrafo “Valutazione Personale” vedremo un esempio, hanno un determinato RANGE di valore al MQ, cambiando le caratteristiche dell’immobile, in base ai diversi fattori, cambierà anche il range di valore al MQ.

Sempre un sito dell’Agenzia delle Entrate ci informa sui prezzi al MQ nelle varie zone di Italia:

• Prezzi al MQ AGENZIA ENTRATE

Questo sito dovrebbe tener conto dei rogiti quindi stende una media dei prezzi, ovviamente non rispecchia il reale valore di vendita, perchè stende una media, però ci informa bene o male sul prezzo al MQ e sull’andamento di mercato, ovvio che se siamo a 1500 e ce lo vendono a “2000 da ristrutturare” qualcosa non va.
Il sito viene aggiornato, mi sono appena accorto che hanno aggiornato i valori a Parma anche se non sono molto veritieri ma si avvicina al valore e all’andamento di mercato.
Mette in evidenza gli immobili civili da quelli economici.

Un altro sito che ci può aiutare nello scoprire il valore di mercato è il sito

• Borsino Immobiliare

Come potete notare il borsino immobiliare è un pò più alto rispetto al prezzo dell’agenzia delle entrate, se per esempio prendiamo Parma, inseriamo la via e la tipologia di immobile, se è nuovo o da ristrutturare, abitazione civile o di tipo economico e così via, ci facciamo subito un’idea dei prezzi al MQ.

Non sto qui ad inserire gli screen dei prezzi di Parma, ma come stavo dicendo, queste stime vanno prese con le pinze perchè non rispecchiano il reale prezzo di mercato, ma è anche vero che non si distaccano di molto, quello che serve a noi è confrontare il valore al MQ di queste stime con i reali prezzi di vendita e stendere una media al MQ e farci un’idea di andamento di mercato. Possiamo usare anche questo sito:

• Quotazioni Immobiliare.it

Dobbiamo tenere in considerazione vari fattori, abbiamo detto che il valore di un immobile è costituito da :

• Anno di costruzione dello stabile
• Classe Energetica dell’appartamento
• Classe Catastale
• Categoria Catastale
• Esposizione nord/sud/est/ovest
• Ristrutturato, Nuovo o da Ristrutturare
• Riscaldamento autonomo o centralizzato
• Aree esterne, presenza di Balconi, Terrazzi etc…
• BOX auto
• Piano alto medio basso
• Presenza di ascensore
• Mantenimento dello stabile
• Zona / Quartiere
• Ampiezza e comodità dei vani

Questo per dire che due appartamenti nella stessa via ma il primo appartamento in classe energetica G, anno dello stabile 1980, MQ 80, riscaldamento autonomo con una sola esposizione o due esposizioni non può valere come un appartamento in classe energetica B, riscaldamento autonomo, anno di costruzione 2008 MQ 80 esposto su tre lati, sud, est ovest, nella stessa via.

Altrimenti se valessero la stessa cifra, cosa stiamo comprando?Un immobile anni 80 in classe energetica G di 40 anni fa non può valere come un immobile di 10 anni fa in classe energetica B, nella stessa via , siamo d’accordo su questo vero?

Quando comprate una macchina, ovviamente guarderete se è un Diesel euro 3 o euro 6, giusto? Ed il prezzo cambia, certo oggi con il Diesel è un pò rischioso visto che non possiamo circolare, ma se comprassimo un Ibrido costerebbe ancora di più, perchè non dovreste fare questo discorso anche per le case?

Un appartamento che ha due esposizioni, nord-ovest non può valere come lo stesso appartamento in esposizione sud-est, un secondo piano senza ascensore non può valere come un secondo piano con ascensore, o meglio può anche valere lo stesso prezzo ma deve avere una positività che il secondo appartamento non ha e, nella mia opinione, questa positività non può essere attribuita dalla zona.

PERCHE’ LA ZONA NON E’ UN DATO OGGETTIVO, LA ZONA E’ ALEATORIA NEGLI ANNI, PUO’ DIVENTARE UNA BRUTTA ZONA NEL GIRO DI 15 ANNI, OPPURE UNA ZONA DOVE NESSUNO COMPRA.

Non voglio disquisire sulla valutazione della casa ma voglio solamente informare di tutte le variabili presenti quando dobbiamo comprare casa.

Tenendo in considerazione queste varibili ed osservando il mercato immobiliare, andando a vedere gli appartamenti, facendoci un’idea dei prezzi, soprattutto comparando prezzo del nuovo e dell’usato, possiamo stilare una nostra valutazione dell’immobile e capire se qualcuno sta vendendo fuori prezzo oppure no.

Ci possiamo informare nei siti che ho messo sopra.
Quando ad esempio sappiamo che una determinata ditta di costruzione sta vendendo il nuovo a 2500 euro al MQ in una determinata zona, behh non posso comprare a 2200 un usato di 40 anni fa.

E su questo, permettetemi, non possiamo disquisire.
Perchè se compro due macchine IDENTICHE un modello di 5 anni fa ed il modello nuovo, valgono lo stesso prezzo?

Quindi vedete che in Italia, per le case non vi è cultura, ma piuttosto un discorso affettivo e speculativo. Non si è oggettivi quando parliamo di case.

Le Agenzie Immobiliari devono essere oggettive, dovrebbero.

Quando si compra casa bisogna avere 10 mila occhi e vedere gli annunci di tutti i costruttori della zona e capire chi vende e chi vende fuori prezzo, perchè ci sono anche molti costruttori che vendono fuori prezzo, ma poi non vendono, gli immobili rimangono invenduti per anni, ci sono invece quei costruttori che costruiscono e vendono sempre ed i prezzi sono in linea con il mercato.

A Parma ad esempio abbiamo costruttori che vendono dai 2300 – 2800 Euro al Mq ed è un prezzo corretto, in base alla tipologia dell’immobile, al piano, etc..etc…

Quando ero nel settore(Il ragazzo di sopra ero io) ero abituato a non prendere in gestione immobili fuori prezzo di 30-40 mila euro, al massimo un 10% di trattativa, questo mi è stato insegnato dal titolare dell’agenzia, cosa vuol dire? Che se per una mia valutazione, un immobile ha valore di 150000 euro ed il proprietario non scende a meno di 190000, non lo prendo in gestione, soprattutto per professionalità.

Molte agenzie però prendono ugualmente in gestione l’immobile e dopo un pò che è in pubblicità a 190.000 euro, in gergo, viene effettuata la GESTIONE DELL’INCARICO dove si abbasserebbe il prezzo prima a 170.000 e poi a 150 mila.

Quando ho comprato casa mi sono accorto che le agenzie immobiliari non fanno molta valutazione(Io ho lavorato nell’immobiliare dieci anni fa) e prendono in gestione immobili fuori prezzo anche di 50/60 mila euro, a mio avviso è poco professionale, ricordiamo che chi compra si indebita per 30 anni con un mutuo.

Ho visto appartamenti, completamente da ristrutturare, con le porte a 20 cm da terra, finestre distrutte, impianti vecchissimi e fatiscenti, cavi che passano in mezzo all’appartamento, tutto da ristrutturare, 80 MQ venduto a 180.000, mi ha portato a vederlo un’agenzia immobiliare, la mia domanda è stata:

                    “MA CHI HA FATTO LA VALUTAZIONE QUI?“

180.000 con garage, se valutiamo un garage a Parma in media 15.000 euro per un garage normale, 165.000 / 80 = 2062 euro al MQ.
Agenzie Entrate in quella zona valuta dai 1000 ai 1600 una categoria catastale A/2( 1600*80=128.000 ), l’immobile è completamente da ristrutturare anche volendogli andare incontro e comprarlo a 1200 al MQ + 500 di ristrutturazione 80MQ*1200Euro = 96.000 + 15000 di garage siamo a 111.000, per me addirittura valeva meno di 100 mila in quelle condizioni.
Senza calcolare che lo stabile era anni 80, attaccato ad una ferrovia, attaccato vuol dire che la ferrovia passava a 5 metri dal giardino.
Allucinante, ma ho visto diversi appartamenti completamente fuori prezzo, ma ne parlerò nel capitolo “Esperienze Extrasensoriali” 🙂 .

Capite allora che dobbiamo stare attenti a cosa compriamo ed a chi ci affidiamo.

Io alla fine ho comprato senza agenzia, informandomi in zona quando vedevo cartelli di costruttori, privati, etc…

Ho girato parecchie agenzie, ne parleremo approfonditamente più avanti, ho attaccato cartelli, lasciato volantini nella buca delle lettere.

Un’altra agenzia, con la quale mi sono anche innervosito, mi ha fatto vedere un appartamento spacciato per nuovo, costruito bene, effettivamente era recente, lo stabile avrà avuto 10 anni di vita, ma era completamente in categoria catastale A/3 economica, le finestre non avevano nemmeno una guarnizione, ed era venduto come se fosse un’abitazione civile, ma si vedeva che era costruito con materiali economici,
infatti mi feci dare i dati catastali e dal sito dell’agenzia delle entrate ho visto subito che era una categoria catastale A/3.

Inoltre molto piccolo venduto a 165.000 ne valeva 130.000 e poi non andava bene ugualmente perchè sarebbe stato da sistemare, con un garage tra l’altro piccolissimo dove non si riusciva ad entrare con la macchina.

Detto ciò abbiamo notato che il prezzo dell’immobile viene innanzi tutto attribuito dall’immobile stesso non dalla zona, la zona di per sè attribuisce una variabile aleatoria al prezzo di vendita, se per esempio guardiamo Parma dal sito dell’agenzia delle entrate vedremo che a Parma i prezzi vanno dai 1000 ai 2000 ovviamente questi valori non si riferiscono agli immobili nuovi ma agli immobili usati in base allo stato di conservazione ed al fatto che siano in categoria catastale A/3 o A/2 ad esempio anche dal sito immobiliare possiamo farci un’idea, il sito riporta i valori sottostanti, possiamo anche vedere le varie zone.

Fermiamoci un attimo, vediamo che la media generale è 1918 euro ma questa è appunto una media e quel prezzo è riferito ad un immobile in buono stato.

In generale vediamo che il prezzo oscilla tra i 1564 e i 2465.

Ovviamente immobiliare.it non conosce il prezzo reale di vendita cosa che invece Agenzia Entrate conosce bene, dato che ci chiede tasse continuamente. Riusciamo a vedere una media e siamo dai 1000 ai 2000 per l’usato, ed infatti bene o male a Parma i prezzi oscillano tra questi valori.

Ovviamente non tiene in considerazione il riscaldamento centralizzato, anno dello stabile, se da ristrutturare o meno, queste osservazioni dobbiamo farle noi insieme a chi ci vende casa.
Sperando di incontrare sempre persone oneste e non SPECULATORI, e purtroppo il mercato immobiliare è pieno di speculatori, quindi prestare molta attenzione.   

Documentazione da richiedere

• Visure catastali dove avremo FOGLIO MAPPALE E SUBALTERNO e dove viene evidenziata la categoria catastale dell’immobile e la classe catastale dell’immobile oltre che la rendita, le nuove visure hanno anche la metratura
• Chiedere le planimetrie dell’immobile in scala e controllare, con righello alla mano, la superficie che andremo a comprare, e se non basta e se la casa vi piace veramente, fate la seconda visita, e con metro/laser alla mano controllate la metratura, io andavo con il metro e misuravo il calpestabile se ero interessato all’immobile, mi è capitato due volte, una volta per il giardino fantasma(che poi racconterò) ed una volta per casa mia, NON FIDATEVI DI QUELLO CHE DICONO LE AGENZIE QUANDO DICONO 100 METRI QUADRI DI SOLITO METTONO ANCHE L’ARIA CHE PASSA SOPRA L’APPARTAMENTO, ho visto annunci 120MQ erano 90
• Che classe energetica è, NON ARRIVARE A ROGITO SENZA SAPERE LA CLASSE ENERGETICA
• Chiedere situazione impianti e relativa certificazione(Questo solitamente è un passo successivo che viene eseguito quando siamo sicuri di voler comprare ma comunque informarsi sempre sullo stato degli impianti)
• Chiedere le spese condominiali ed informarsi su possibili insoluti condominiali E’ UN NOSTRO DIRITTO.

Queste cose ci informeranno genericamente sullo stato dell’immobile.
Ricordo che OGNUNO DI NOI E’ LIBERO DI ANDARE ALL’AGENZIA ENTRATE E FARE UNA VISURA STORICA SULL’IMMOBILE CHE VOGLIAMO ACQUISTARE, LA VISURA STORICA CI INFORMERA’ SULLA STORIA DELL’IMMOBILE, CHI SONO STATI I PROPRIETARI, ANNO DI COSTRUZIONE ETC…ETC…LA BANCA ED IL NOTAIO SONO OBBLIGATI AD INFORMARE IL COMPRATORE CHE L’IMMOBILE E’ LIBERO DA IPOTECHE E VIZI.

Valutazione Personale

Una volta che abbiamo individuato l’immobile e che abbiamo visionato la documentazione dobbiamo stendere una nostra valutazione personale, preciso che bisogna essere oggettivi per non svendere ma anche per non comprare con una maggiorazione di 30 mila euro, bisogna parlare razionalmente quando trattiamo per la casa.

Come accennato nel paragrafo “Valutare l’Immobile”, in base alle caratteristiche dell’immobile possiamo stendere un range di prezzo al MQ, range che cambierà in base alle positività o negatività dell’immobile.
Abbiamo visto cosa dobbiamo tenere in considerazione e quali sono i siti che ci possono informare sul prezzo di mercato, ma questo non basta, perchè dovremo analizzare il prezzo al MQ confrontando i vari annunci delle varie agenzie o dei vari privati, non è semplice fare una valutazione ma non è neanche così difficile, il buon calcolo DIRETTO MQ x EURO è il più veloce ed alla fine riesce sempre a dare una giusta valutazione, prendiamo alcuni esempi.

Ad oggi a Parma, Febbraio 2020, stanno vendendo immobili anni 50 riscaldamento autonomo in classe catastale A/3, annuncio di immobiliare.it , ho preso come esempio un’agenzia che vende a prezzo corretto e con margine di trattativa, a circa 1000 euro al MQ per l’esattezza 87 MQ a 89.000 euro in zona Montanara, potete notare che siamo in linea con il sito dell’Agenzia Entrate la quale ci dice che in quella zona siamo dai 900 ai 1200 per una categoria catastale A/3.

Di conseguenza possiamo subito farci un’idea, un immobile al terzo piano senza ascensore, da ristrutturare, doppia esposizione, due balconi, anni 50 a 1000 euro al MQ.

Facciamo però due considerazioni, abbiamo detto che siamo in linea come prezzo, o meglio sembra che non ci stiano fregando 😀 , però se analizziamo bene la situazione, l’immobile è completamente da ristrutturare, l’Agenzia Entrate ci informa che vi è un minimo ed un massimo che va dai 900 ai 1200 Euro al MQ.

Anche volendo fare una proposta a 900 Euro al MQ, 900*87MQ = 78300, un pò più di 10 mila euro di ribasso, la nostra proposta è in linea ed anche l’agenzia immobiliare sta vendendo ad un 10% circa di marginalità, quindi ci siamo.
Non stiamo comprando male ma a questi 900 euro, bisogna aggiungere i costi di ristrutturazione, sempre se il proprietario dovesse accettare la proposta e ricordiamo

DI VINCOLARE SEMPRE LE PROPOSTE IMMOBILIARI ALLA BUONA RIUSCITA DEL MUTUO ED ALLA BUONA RIUSCITA DELLA PERIZIA BANCARIA.

Di solito un appartamento di 72,92 MQ calpestabili + 10 MQ per i due balconi, 87 commerciali(questa agenzia mi piace perchè mette anche le planimetria con la metratura calpestabile già sul sito, al massimo se si è interessati si fa una visita con un metro alla mano e si toglie qualsiasi dubbio), siamo sempre sui 40/50 mila euro di ristutturazione iva inclusa al 10%, dobbiamo contare almeno 500 Euro al MQ, per ristrutturazione intendo tutto.

Rifacimento impianto elettrico, idraulico e del gas, caldaia a condensazione, sostituzione serramenti con infissi in doppio vetro ad isolamento termico e acustico, tutta la pavimentazione nuova, porte nuove, rifacimento di tutti i locali, bagno, cucina, camere, sala, sostituzione caloriferi con caloriferi efficienti, porta di ingresso blindata, senza contare se volessimo fare anche opere interne in muratura ad esempio abbattimento di un muro e creazione di un open space, perchè di solito i vecchi immobili non sono Open Space.

Il nostro immobile ci costerebbe 78300 + 50000(Ivati) di ristrutturazione = 128.300 concedetemi 130 Mila Euro, senza garage.
Ma quindi il nostro immobile ci costa al MQ 130.000/87 MQ = 1494,25 Euro al MQ.

Vedete che abbiamo già sforato la stima di Agenzia Entrate che assegna un massimo di 1200 Euro, ma noi non avremmo comprato male, voglio solo farvi capire che le stime di mercato vanno sempre prese con le pinze.

Un immobile anni 50 in categoria catastale A/3(Economica), riscaldamento autonomo, terzo piano senza ascensore con doppia esposizione, completamente rimesso a nuovo, ci costerebbe 1500 Euro al Mq.

Certo abbiamo il recupero fiscale per la ristrutturazione, ma verrà spalmato in 10 anni e noi comunque dobbiamo mettere immediatamente 130 Mila Euro.

Da notare che io rimango sempre un pò basso con i prezzi ma con la ristrutturazione si fa in fretta a salire di prezzo quindi bisogna informarsi bene prima di iniziare a fare i lavori e chiedere i permessi.

Bisogna pensare a tutto quando si compra casa.

La mia osservazione però è semplice: “Andrea comprerebbe un appartamento in categoria catastale A/3, terzo piano senza ascensore a 1500 Euro al MQ e stabile degli anni 50??”

NO, IO NON LO COMPREREI. Perchè?

Perchè starei comprando un ultimo piano senza ascensore e me ne pentirei, sto comprando una categoria catastale A/3 Economica, di 70 anni fa, il chè vuol dire che lo stabile potrà avere problemi di manutenzione, ricordiamo che la CATEGORIA CATASTALE NON CAMBIA CON LA RISTRUTTURAZIONE, inoltre, anche ristrutturando, la classe Energetica non scenderà mai a B o C ma passerà da G ad F nella migliore delle ipotesi ad E ma difficilmente più alta.

Se fra 20 anni lo volessi rivendere avrei un appartamento in uno stabile quasi centenario. Quindi due soluzioni o si scende ulteriormente di prezzo o si cambia immobile.

Ma non si può neanche scendere più di tanto, dobbiamo essere oggettivi e non svalutare, la metratura la dobbiamo pagare e dobbiamo definire un prezzo al MQ, lo stiamo pagando 900 euro al MQ direi che non è un prezzo sbagliato e con la ristrutturazione iva compresa arriviamo sui 1500 al MQ.

Io personalmente preferisco spenderne 1700, per esempio, ma avere un immobile più recente con una migliore classe energetica e con delle caratteristiche migliori e se è un ultimo piano avere almeno l’ascensore.

Questo immobile da 89000 Euro potrebbe essere un investimento, comprarlo così com’è ed affittarlo, oppure ristrutturarlo il minimo indispensabile e poi affittarlo.

Come vediamo ci sono miriadi di variabili da tenere in considerazione quando si acquista casa, però lo scopo di questa pagina è quello di sensibilizzare all’acquisto rendendoci consapevoli su cosa compriamo e perchè lo compriamo.

Ci sono persone che dicono “A ME INTERESSA STARE IN UNA DETERMINATA ZONA E COMPRO ANCHE UN IMMOBILE ANNI 60 A 1700 EURO AL MQ” con ristrutturazione ed anche con riscaldamento centralizzato.

Perchè questo articolo?

Ragazzi l’acquisto prima casa è un passo importante, ed è importante che noi cittadini veniamo informati e che qualcuno ci spieghi bene come funziona il mercato immobiliare, oggi c’è molta speculazione, molti proprietari vogliono guadagnare di più del valore di mercato, ma è anche vero che poi non vendono, a noi non interessa fondamentalmente 10 mila euro in più o in meno, il problema non è questo, perchè 10 mila euro spalmati nel mutuo per 30 anni saranno 10 euro in più a rata, a noi cambia poco, ma un conto sono 10 mila euro, un conto sono 50 mila euro fuori prezzo.

Se un appartamento ci piace possiamo anche pagarlo 5 / 10 mila euro fuori prezzo(se facciamo mutuo saranno 15 euro in più al mese, non parliamo di cifre assurde) ma siamo consapevoli di quello che facciamo e siamo consapevoli di quello che compriamo e consapevoli del mercato.

Stiamo facendo delle stime veritiere, a Parma una categoria catastale A/3 del 1950 completamente ristrutturato, impianti nuovi appena rifatti, caldaia a condesazione, termosifoni in acciaio, finestre basso emissive ad isolamento termico e acustico, luminoso, vivibile, bagno, ripostiglio,lavanderia/ secondo bagno, due camere, soggiorno e cucina, a 1500 Euro al MQ, vicino al Parco Montanara a Parma.

Abbiamo detto stabile anni 50, con un pò di ricerca direi che possiamo stare sulla stessa cifra anche con immobili un pò più recenti fino almeno agli anni 70.

Facciamo altri esempi con un annuncio di un immobile sempre di un’agenzia immobiliare, ma non la stessa di prima, adesso a Febbraio 2020, su immobiliare, 90MQ, anno dello stabile 1970 Categoria Catastale A/3, riscaldamento autonomo vicino Piazzale Maestri, a 120 Mila Euro, completamente da ristrutturare.

120.000/90 = 1333 Euro al Mq

Siamo in Piazzale Maestri a Parma, per me questo è un pò caro, perchè?

È completamente da ristrutturare, 90 MQ, ovviamente va vista la planimetria e controllata la metratura calpestabile e di effettivo costruito, perchè noi compriamo sia il calpestabile ma anche i muri perimetrali, balconi, etc.. ma dalle foto è molto dell’epoca e non hanno messo foto esterne del palazzo(chissà come mai), facendo il calcolo di prima, inserendo il prezzo della ristrutturazione arriviamo a circa 1900 Euro al MQ(1333Euro/MQ+500 Euro/MQ ristrutturazione), per una categoria catastale A/3, senza ascensore, secondo piano senza ascensore, siamo a 1 km dall’appartamento di prima.

Non metto i link degli annunci sia per la privacy sia perchè verrebbero cancellati appena l’appartamento verrà venduto, io voglio solo educare alla mentalità di valutazione e cosa tenere in considerazione, non voglio screditare nessuno, sto facendo un semplice calcolo oggettivo.

Perchè è caro 120.000 euro da ristrutturare in Piazzale Maestri 90MQ?

Anche se Agenzia Entrate ha pubblicato 1600 Euro di massimo per un A/3 in zona Tardini, e preciso che hanno aggiornato i dati in questi giorni e sono impazziti perchè fino al mese scorso era 1400 il massimo in Cittadella per una categoria catastale A/3(vuol dire che le persone a Parma comprano fuori prezzo, avranno soldi da buttare), ma infatti 1650 come massimo non so da dove l’hanno preso, primo ribadisco bisogna vedere la visura e anche se fossero realmente 90 MQ siamo a 1900 Euro al MQ perchè l’ìmmobile ci costerebbe 170.000 con 50 Mila di ristrutturazione.

Ma perchè è caro?

Perchè a 1500 metri di distanza, stanno vendendo il nuovo in Classe Energetica A/4 Categoria Catastale A/2, Casa Clima a 2300 Euro al MQ, noi il nostro lo pagheremmo 400 euro in meno per stare dentro una palazzina del 1970 in categoria catstale A/3, capite che c’è un bel margine di trattativa?

È come dire un Diesel Euro 6 a 15 mila Euro ed un Diesel Euro 3 a 10.000, la proporzione è sbagliata, questo è importantissimo quando si parla di “Valutazione Appartamento“, proporzione tra cosa compro e con quali caratteristiche e quanto costerebbe il nuovo e con quali caratteristiche.

Siamo d’accordo che 170.000 Euro è un pò caro per un immobile di tipo economico, di 50 anni fa, in categoria catastale A/3 e Classe Energetica massimo F/E dopo la ristrutturazione?

Se partiamo dal presupposto che in Zona Montanara costerebbe 1500 Euro al MQ completo di ristrutturazione, in zona Cittadella, come dice Agenzia Entrate, il minimo per un immobile da ristrutturare completamente, sarebbe 1100/1150, di conseguenza a primo impatto 120.000 per 90 MQ in Cittadella sono troppi, 90*1100 = 99.000 + Ristrutturazione 150.000 Mila Euro per un immobile in Classe Catastale A/3 Ecomonica.

Anche volendo fare la valutazione a favore della Zona possiamo arrivare a 105 Mila ma siamo comunque fuori prezzo di 15.000 Euro, ed a dire il vero è un margine che ci potrebbe anche stare, ma 105 mila+50 ristrutturazione vuole dire 1722 Euro al MQ in stabile anni 70.

Questa è la mia idea, se chiamassi l’agenzia immobiliare e se chiedessi di visionare l’immobile, ovviamente durante la visita potrei essere colpito in positivo ma anche in negativo, il prezzo potrebbe scendere ulteriormente, l’idea di partenza sarebbe “vado a vederlo ma mi sembra un pò caro però sembra che ci sia margine di trattativa sembra anche che, a primo impatto, non sia molto fuori prezzo, vediamo com’è l’immobile”.

Ovviamente l’immobile va visto, ma sono queste le cose da tenere in considerazione e se quando andiamo a vedere l’immobile ci accorgiamo che è esposto nord, non ha ascensore, il complesso è fatiscente e tanto altro. Behh io non lo comprerei.

Abbiamo visto due annunci veloci, ho fatto una scrematura su immobiliare.it, superficie minima 80MQ e Riscaldamento Autonomo a Parma in Zona Montanara Cittadella.

Ci siamo fermati su un prezzo a 1000/1200 Euro al MQ, massimo, per una categoria catastale A/3 in base alle positività dell’immobile, tenendo in considerazione il sito Agenzia Entrate, possiamo arrivare a 1400, ma l’immobile dovrebbe essere abbastanza in ordine e non da ristrutturare completamente.

Ed abbiamo constatato che, con la ristrutturazione, potremmo arrivare a spendere anche 1900 al MQ per un immobile in Categoria Catastale A/3, Classe Energetica F, completamente ristrutturato, quando il costruito nuovo in Classe Energetica A/4, riscaldamento a pavimento, casa clima, infissi basso emissivi e Categoria Catastale A/2 si trova a 2300/2600 al MQ a Parma.

Riusciamo a capire la mancanza di cultura di cosa stiamo comprando?

Non abbiamo tenuto in considerazione tutte le categorie catastali A/2, riscaldamento autonomo, anni 80.

Da qui iniziamo a stendere le nostre valutazioni, ma stiamo iniziando a capire di cosa parliamo quando accenniamo a Categoria Catastale, Classe Catastale, Classe Energetica, Visure Catastali, etc….e prezzo al MQ.

Altro immobile un pò fuori prezzo è questo : zona San Lazzaro, una delle più care di Parma insieme alla Cittadella, questo appartamento è sì in San Lazzaro, ma attaccato alla ferrovia e per attaccato vi metto la foto, per capire cosa intendo.

Io trovo gli annunci ed in base alla foto esterna cerco di capire su google maps dov’è lo stabile, qui quando passa il treno lo si sente tutto, stabile anni 70, riscaldamento autonomo, con garage, categoria catastale A/3, 101 MQ venduto a 135 Mila.

Dato che ha il garage, la valutazione a corpo del garage è di 15 Mila per un garage normale, di solito a Parma siamo intorno ai 15 Mila per un garage normale. Quindi è venduto come l’altro in Piazzale Maestri ma con 21MQ in più cioè 120.000(Senza Garage) 101 MQ , 1188 Euro al Mq.

L’immobile dalle foto sembra carino, luminoso, esposto su tre lati, ma bisogna farci dei lavori, le finiture sono dell’epoca, andrebbe ristrutturato, quando farete la visita l’agenzia immobiliare vi dirà che è vivibile, MA A ME NON INTERESSA CHE E’ VIVIBILE, la mia risposta sarebbe “LEI VIVREBBE CON QUESTE FINESTRE DOVE NON PASSA L’ARIA MA PASSANO I TORNADI??”

Come prima casa ? Perchè poi le persone fanno così, sono brave a sparare sentenze quando non devono viverci.

Ma noi stiamo comprando la prima casa.

Vivreste con la ferrovia a 10 metri, che quando passa il treno saluto il capotreno mentre passa? E gli offro un caffè alla veloce?

Se il treno effettivamente non dà fastidio, perchè per costruzione, posizione etc…siamo abbastanza schermati, ok, ma il prezzo deve essere sempre adeguato alle caratteristiche dell’oggetto.

Agenzia Entrate mette da 1000 ai 1400 in San Lazzaro, per un’abitazione di tipo economico, ma sto comprando un immobile attaccato alla ferrovia, qui alla fine c’è poco da calcolare, perchè appena entri dentro casa ti accorgi subito se puoi viverci oppure no, senti subito se quando passa il treno è un problema o no.

Però abbiamo preso tutti immobili con comunque un margine di trattativa, quindi ancora “accettabili” ma vediamo questo:

Via Zarotto 165.000 125MQ, 125MQ li sta mettendo il proprietario, poi dobbiamo vedere planimetrie e visure, ma dobbiamo prendere per buono i metri quadri che mettono loro fino a quando andremo a vederelo e richiederemo le planimetrie e non lo misuriamo con il metro.

Riscaldamento centralizzato, anni 70, categoria catastale A/3, da ristrutturare completamente, c’è la carta da parati nei muri, a 1320 Euro al MQ completamente da ristrutturare, che quando ci sono 22 mila persone nello Stadio Tardini , vi posso assicurare che si sentono.

Questo è totalmente fuori prezzo, sia dalle foto, c’è da rifare tutto dentro, per le sue caratteristiche, questo è un immobile, dopo aver visto le planimetrie e la REALE metratura, da 1000/1100 Euro al MQ calcolando che è centralizzato più 1000 che 1100, siamo sempre in cittadella a 900 metri dell’immobile di Piazzale Maestri.

Agenzia Entrate mette 1000, il minimo, e qui è il minimo, riscaldamento centralizzato, anni 70, tutto da ristrutturare, qui siamo fuori prezzo di 40000 mila euro, secondo la mia opinione, anche volendogli abbonare la zona, che per la massa, vicino lo Stadio è buona zona, anche volendo seguire la massa, siamo sempre a 1100*125 = 137, sono sempre 30 mila in più.

Secondi voi, è stato pagato 319 milioni delle vecchie lire, cioè 165 Mila Euro *1936 Lire = 319 Milioni delle vecchie lire??Non credo.

Ed è qui che parte la speculazione.

Quando voi comprate casa, DOVETE TENERE IN CONSIDERAZIONE QUESTE COSE.

E vi ricordo che stiamo comprando una categoria catastale A/3 cioè ECONOMICA, senza isolamento, non antisismico, non c’è coibentazione, niente, certamente costruivano bene, però costruivano con altre regole e non c’era la preoccupazione del risparmio energetico, materiali isolanti, coibentazione…etc..etc…

È una classe economica.

Diffidate di chi vi dirà che la Categoria Catastale non conta, che la Classe Energetica non conta, che l’esposizione non conta, che il riscaldamento centralizzato o autonomo non conta, anche perchè allora cosa dobbiamo tenere in considerzione quando compriamo casa? Solo la zona?

Che cosa caratterizza un immobile?

I dati che abbiamo visto fin’ora, questo definisce un immobile, come per una macchina ci sono determinate caratteristiche anche per le case è così.

Però purtroppo in Italia manca la Cultura dell’immobile, molte persone non sanno di cosa parliamo quando diciamo “Classe Catastale” ma questo è proprio colpa delle Agenzie Immobiliari, perchè dovrebbero essere loro i primi ad educare il venditore al giusto prezzo e tutelare il compratore con il giusto prezzo.

Tenendo oggettivamente in cosiderazione tutte queste caratteristiche degli appartamenti.

Direi che è una valutazione da tenere in cosiderazione.

Io mi sono scontrato con mentalità del tipo “Si perchè ci sono le zone e quindi se prendi la casa a destra della via Emilia Est o a sinistra della via emilia est”

Abbiamo anche un altro problema, si è creata la mentalità tutta Italiana, che riscaldamento centralizzato ed autonomo, oggi come oggi, sono la stessa cosa, perchè ci sono le termovalvole e posso chiudere ed aprire e pago solo il consumo.

Non è del tutto vero, perchè le spese di gestione di un impianto centralizzato sono più alte delle spese di gestione di un condominio con impianti autonomi, inoltre non dimentichiamo che con un impianto centralizzato noi NON POSSIAMO ACCEDERE ALL’IMPIANTO.

Cosa vuol dire? Vuol dire che se voglio ristrutturare l’impianto di casa non posso farlo, o meglio posso intervenire in alcuni punti ma in altri non posso, comunque non ho la piena padronanza dell’impianto di riscaldamento.

Di solito impianti centralizzati, vecchi erano ad una sola mandata e non sono collegati a colletori, vuol dire che non hai pieno accesso ai singoli elementi dell’impianto se si rompe un termosifone, li chiudi tutti, molti appartamenti oggi, con impianto centralizzato, sono così.

Hanno messo le termovalvole ma dovrebbero rivedere tutto l’impianto.

In questo sito spiegano abbastanza bene gli impianti:

Impianti di Riscaldamento

In caso di manutenzione ad un radiatore si deve interrompere l’intero circuito. In aggiunta è impossibile tenere la stessa temperatura sul tutto il circuito. L’ultimo termosifone avrà l’acqua più fredda del primo.

Vediamo che le cose non sono proprio come ce lo vogliono far credere quando ci vendono qualcosa.

Ma quando io ero nel settore non ho mai nascosto queste cose, perchè ragazzi in questo mondo non tutti abbiamo le stesse esigenze quindi anche un immobile in categoria catastale A/3 con impianto centralizzato è vendibilissimo. Ma bisogna essere consapevoli e coscienti di cosa si compra e delle nostre esigenze.

Però bisogna che le persone siano informate, questo è lo scopo di questa relazione, vedere le due facce della medaglia.

Poi ci sono immobili completamente fuori prezzo, come ad esempio 165 mila 50 MQ nuovo in Classe Energetica A/2 in via emilia est, 50 MQ sono 3300Euro al MQ, non lo venderanno mai, il nuovo a Parma, adesso, in zona Via Chiavari in classe energetica A/4 ditta di costruzione che è sul mercato da 50 anni, 160.000 63 MQ = 2539 Euro al MQ, zona Via 5 Giornate dell’Agosto 1922, lo stesso costruttore 55MQ lo vende a 140.000 su complesso nuovo, classe energetica A/4 etc..etc…siamo a 2545 Euro al MQ. Capite che la differenza tra 2539 Euro al MQ e 3300 sono quasi 1000 euro al MQ, io quando cercavo casa ne ho viste di belle.

Ed avevo anche contattato questo costruttore proprio perchè vende a prezzo corretto, ma non aveva nulla di disponibile e avrei dovuto aspettare.

Valutare sempre l’immobile….Sempre….

Il Mutuo e la Perizia Bancaria

Una volta che abbiamo imparato a districarci in mezzo a tutte queste carte, numeri, caratteristiche dell’immobile e dello stabile, prezzo di mercato etc…etc….ed abbiamo trovato l’immobile, dovremo andare nella nostra banca e parlare con il direttore e chiedere il mutuo.
Usualmente le banche danno mutuo all’80% ma

FERMI TUTTI, NON DANNO MUTUO ALL’80% SUL PREZZO DI VENDITA CHE TU HAI DECISO, MA DANNO L’80% DI MUTUO SULLA PERIZIA IMMOBILIARE EFFETTUATA DAL PERITO DELLA BANCA.

Cosa vuol dire? Che quando la banca vi dirà “Ok Andrea ti presto TOT soldi sotto forma di mutuo a tasso fisso o variabile” la banca non solo controllerà cosa comprate e sinceramente vi dico chiedete consiglio anche a loro, io personalmente con la mia banca mi sono trovato molto bene e anche loro possono consigliare, facendo mutui tutti i giorni, loro sanno il valore di mercato.
Ma detto ciò quando uscirà il perito, lui farà una sua valutazione sull’immobile e la banca EROGA L’80% SUL VALORE DI QUELLA PERIZIA, cosa vuol dire?

Che se voi fate una proposta a 150.000 Euro ed il perito della Banca dice, FERMI TUTTI, per me l’immobile vale 120.000, la banca vi darà l’80% su 120 mila euro e non su 150.000, non vuol dire che non potete comprarlo, ma la banca non vi finanzia per i 30 mila euro mancanti.

PER QUESTO DICO CHE LA PROPOSTA IMMOBILIARE DEVE ESSERE SEMPRE VINCOLATA AL BUON ESITO DELLA PERIZIA BANCARIA E DEL MUTUO BANCARIO(La banca ve lo deve concedere il mutuo).

Anche se avete i soldi da parte e la banca è disposta ad erogarvi il mutuo perchè avete un lavoro fisso, siete in regola con gli stipendi che è sempre 1/3 rispetto a quello che prendete, nel senso, posso accedere ad una rata che NON SUPERI 1/3 DEL MIO GUADAGNO, se prendo 1500 euro al mese di stipendio senza figlio a carico la rata al massimo è di 500 euro al mese.

Conformità Catastale

Le planimetrie ci informano sulla metratura e sulla disposizione degli ambienti e sono riproduzione fedele in scala dell’immobile stesso, vuol dire che, se in planimetria, vi è disegnato un muro, nella realtà deve esserci questo muro, qualsiasi parete, muro, muretto, porte, finestre, etc…

Quando uscirà il Perito Bancario, controllerà questa conformità, se l’immobile non è conforme, non si può rogitare.

Se per esempio nella planimetria c’è un muro ma il proprietario l’ha buttato giù ed ha fatto un open space e non ha aggiornato la planimetria, ehhh, deve aggiornare la planimetria.

I disegni presentati in Catasto devono rispecchiare fedelmente la disposizione degli ambienti dell’immobile.

Se non è conforme, alla fine non succede nulla, ma il proprietario dovrà provvedere alla regolarizzazione della planimetria in Catasto e poi potrà rogitare.

Esperienze personali e extrasensoriali

Ma adesso parliamo della mia esperienza personale, scriverò in questo capitolo alcuni eventi ed alcuni immobili da me visitati, ovviamente non farò mai i nomi ma vi porterò la mia personale esperienza.

Di immobili ne ho visti tanti ed in 7 mesi dopo aver iniziato la ricerca ho rogitato(Sembra una parola come per dire ho “Rimesso” 🙂 effettivamente il mutuo conta), ho impiegato 7 mesi a trovare casa.

Qui metterò le esperienze più significative, ma ne ho visti tanti sia in provincia che in città.

Avevo anche una certa fretta, perchè rientrando dalla trasferta non sapevo dove stare, mi sono appoggiato da mia madre, ma erano 100 KM al giorno andata e ritorno per il lavoro.

Quindi dovevo trovare un appartamento e comunque un affitto mi sarebbe costato molto di più e non si trovano. Avendo qualcosa da parte e la possibilità di accedere al mutuo ho deciso, faccio il grande passo e la compro a Parma o in Provincia di Parma.

Purtroppo anche esperienze extrasensoriali perchè ho visto cose che voi umani non potete immaginare.

Io ho iniziato a cercare casa quando l’azienda per la quale lavoro mi ha avvisato che sarebbe finita la trasferta e che sarei dovuto rientrare in sede di lavoro dopo quasi 4 anni di trasferta, di conseguenza un affitto a Parma è molto alto ed invece un mutuo mi avrebbe permesso di accedere ad una rata ancora proporzionata al mio stipendio.

L’unica cosa che conta è avere quel 20%, che la Banca non ci finanzia, per accedere ad un mutuo; la Banca finanzia l’80%, il restante 20% dobbiamo metterlo noi.

Quando ho iniziato a cercare casa ero ancora a Sondrio, guardavo gli annunci online e facevo le visite il venerdì sera o il sabato mattina.

Come ho scritto precendentemente, avevo delle richieste poco trattabili su come volevo casa, però nel corso della ricerca le mie esigenze sono cambiate, si sono adeguate al mercato, infatti all’inizio cercavo:

• Appartamento con giardino(Come avevo a Sondrio, solo che volevo due camere mentre a Sondrio era un Bilocale, volevo quello di Sondrio con una camera in più) ESIGENZA CAMBIATA DOPO LO SCONTRO CON IL MERCATO
• Con Garage e cancello elettrico
• Anche fuori Parma andava bene al massimo così spendevo qualcosa in meno, tutto di guadagnato ESIGENZA CAMBIATA DOPO LO SCONTRO CON IL MERCATO
• Zona comunque servita perchè con Thor esco a piedi, dopo il lavoro e devo fare spesa, mi fermo nei negozi etc…
• Non lontana dal lavoro max 10/15 km
• Andava bene comprarla anni 80 e ristrutturarla e far salire la classe energetica con la ristrutturazione, ma lo stabile doveva essere comunque in ordine ESIGENZA CAMBIATA DOPO LO SCONTRO CON IL MERCATO

I primi appartamenti che ho visto erano in Provincia di Parma con giardino, ahh ragazzi eravamo a 1700 / 1800 al MQ in un paese dove Agenzia Entrate ha un massimo di 1300 MQ immobili anni 90 riscaldamento autonomo, in provincia, ne ho visti subito, due tre , le primissime visite in provincia, uno esposto tutto a Nord, erano tutti fuori prezzo, assurdo.

E poi mi sono imbattuto in questa agenzia che mi ha proposto la “Casa Fantasma” mi piace chiamarla così.

La casa Fantasma

Ovviamente ero sempre su siti di vendita immobili e vedevo gli annunci continuamente, contattando questa agenzia e prendendo un appuntamento, mi propose un appartamento in zona Ospedale in uno stabile anni 70 dove però vi era già un progetto di ristrutturazione, la ditta costruttrice avrebbe costruito un palazzo nuovo, nelle vicinanze di quello dove avrei comprato(stesso lotto di terreno), ed avendo comprato tutto il piano terra, del condominio dove avrei dovuto comprare, avevano un progetto, ovviamente, di ristrutturazione del piano terra e di costruzione di questo nuovo palazzo sempre all’interno del lotto di terreno dove sorgeva anche il condominio esistente.

Appartamento con giardino in classe energetica A+ con riscaldamento a pavimento soggiorno/cucina, due camere, bagno e due posti auto interni privati, 75 MQ 150.000 Mila Euro, caspita due posti auto li valutiamo 8000 Euro siamo sui 1900 Euro al MQ, certo stabile anni 70 ma completamente nuovo con impianto a pavimento a Parma in zona Ospedale 150 Mila è un buon affare, e la cosa bella è che mi aveva parlato del recupero fiscale.

Su questi 150 Mila, 70 Mila erano la parte grezza ed 80 Mila la ristrutturazione, io avrei dovuto recuperare su questi 80 Mila, il 50% di ristrutturazione.

Vediamo come funziona….FERMI TUTTI….Sono gestioni immobiliari che si fanno ogni giorno quindi niente di “fregaiolo”, MA, vediamo com’era questa particolare situazione.

Io avrei fatto in primis un preliminare dove la ditta costruttrice si impegna per TOT DATA a preparare la parte grezza, cioè la disposizione dei muri, degli ambienti, senza finestre o porte, il grezzo, non abitabile.

In questo preliminare io avrei dato un 10% quindi 15 Mila, perfetto, fatto il preliminare ad Aprile 2019, avremmo rogitato entro Agosto, data per la quale era pronta la parte grezza, a rogito si sarebbe messo un vincolo per la ristrutturazione, dato l’appalto, penali etc..etc…

Entro Dicembre 2019 entravo nell’immobile nuovo completo di ristrutturazione. 4 Mesi per la completa ristrutturazione. Dato che il mutuo è “Acquisto + ristrutturazione” io inizio a pagare il mutuo quando entro nell’immobile, cioè a Dicembre 2019, ma già qui la Banca STORCE IL NASO, perchè la Banca deve mettere ipoteca sull’immobile, e su un immobile grezzo non mette ipoteca, l’immobile deve essere abitabile, deve avere l’abitabilità.

Ci sta, MA, analizziamo la situazione.

La Ditta Costruttrice, che nel mio palazzo ha comprato solo il piano terra, lo ha fatto perchè per costruire un nuovo palazzo, deve intervenire e liberare area di competenza del mio palazzo, è lo stesso lotto di terreno, c’è già un palazzo e loro ne costruiscono un altro, ma per costruire questo nuovo palazzo devono intervenire in un magazzino ormai in disuso di proprietà del piano terra del mio palazzo, per questo hanno comprato il piano terra e fanno ristrutturazione, hanno un accordo con il palazzo e i condomini, accordo che si tramuta anche nel fatto che la ditta costruttrice rifarà tutta la facciata del palazzo, certamente, doveva intervenire su un magazzino ormai in disuso, del piano terra, che loro hanno comprato, e quindi ristrutturano la facciata gratuitamente ma i condomini si impegnano a dare i consensi per costruire e fargli abbattere il magazzino etc…

Ci sta!!! È una pratica immobiliare normale, abbiamo un lotto di terreno e costruiamo un palazzo, compriamo tutto il piano terra del palazzo esistente perchè dobbiamo intervenire su un magazzino di proprietà del primo piano, chiediamo i permessi in Comune a Parma ed ai condomini, al piano terra costruiamo e ristrutturiamo tutta la parte abitabile e facciamo tre appartamenti e li vendiamo.

Entrava in gioco il recupero fiscale e tutta una trafila, andiamo con calma 🙂 , di operazioni immobiliari da dover eseguire e stare attenti, per forza, perchè quando si parla di abbattimento fabbricati, ricostruzione, costruzione di nuovi appartamenti in palazzo esistente, cambio volumetrico etc..etc… C’è tutta una serie di operazioni da tenere in considerazione.

Gli dissi….MI VOGLIO FIDARE…Bloccai il progetto con una proposta senza dare assegni, una proposta veloce per bloccare il progetto.

Ecco qui voglio soffermarmi, voi direte ma perchè tu che analizzi anche il pelo nell’uovo hai bloccato un progetto nel giro di 10 minuti? Anche se non hai emesso nessun assegno, per fortuna, ci mancherebbe, ho firmato proprio perchè non rischiavo molto, anche se, a dire il vero, quando firmi una proposta è legalmente un preliminare, ha tutti gli effetti legali di un preliminare.

Perchè quando compriamo la prima casa nascono milioni di sentimenti, io avevo visto la struttura, la zona, il progetto, le planimetrie, a Parma in zona Ospedale, giardino, classe Energetica A+, riscaldamento a pavimento(Il cane ci sarebbe stato bene?? mahhh….forse si 🙂 ), esposizione a sud su tre lati, ci persuadono milioni di emozioni, EHHHH ATTENZIONE, ho detto va behh posso bloccarlo tanto non emetto niente, non emetto assegni.

Poi ho riletto la proposta immobiliare, a mente fresca, a casa, ripensando all’operazione, eh la proposta non andava bene.

In primis non c’erano i posti auto e la cantina, si era scordato di inserire i posti auto e non c’era la data di consegna dell’immobile, ma la cosa più importante è che non c’era nessun vincolo su nessuna questione.

Voleva dire che se la ditta costruttrice firmava quella proposta, io avrei dovuto dare 15 mila euro a preliminare, e non c’erano vincoli, e basta, entro tot data fare preliminare e dare 15000 euro.

Ovviamente chiamo immediatamente e gli dico guarda ho riletto la proposta e ci siamo scordati dei posti auto e non abbiamo messo la data di consegna, dobbiamo aggiornare, incontriamoci Lunedì mattina prendo un permesso a lavoro.

Ovviamente non dico niente delle clausole che io SCIOCCAMENTE, tanto non ho emesso nessun assegno, ho fatto omettere. Altrimenti poteva mangiare la foglia.

Quando ci siamo incontrati, ovviamente, È NATA UNA BELLA DISCUSSIONE, perchè io ho detto, “Io qui non sono tutelato” , la proposta così non va bene. Vi dico per filo e per segno come sono andati i fatti e le mie parole :

“Primo dobbiamo vincolare la proposta al mutuo ed alla perizia bancaria, perchè anche se il mutuo dovrebbero farmelo(Mi ero già informato in Banca a parole), io la certezza non ce l’ho e devo tutelarmi, secondo dobbiamo vincolare la proposta al perito della banca.”

Soprattutto al perito, dato che stiamo parlando di un immobile grezzo dove il perito deve fare valutazione e controllo della ristrutturazione, il perito esce due volte in questo caso, è lui che comanda alla fine dei giochi.

Inoltre qui non c’è nessuna data da rispettare e chi mi garantisce che se non si rispettano le date verrano saldate le penali?

Inoltre mi voglio informare bene sul recupero fiscale sulla ristrutturazione, quindi direi di fare un’altra visita la settimana prossima e mi prendo 5 giorni per informarmi, mi piacerebbe anche chiamare l’amministratore.

Intanto questa proposta l’annulliamo.

Proprio così…..

Ahhh, nacque una bella discussione, perchè lui non voleva vincolare la proposta in nessun modo. La annullava ma non ne voleva fare un’altra vincolata. E disse :

“Noooo, non c’è bisogno di vincolare la proposta perchè per il mutuo ti aiuto io, ti faccio parlare con una mia amica consulente del mutuo”, che poi ci parlai, perchè era lì quel giorno, lui l’aveva chiamata apposta, che tra l’altro era una signora che conoscevo, c’eravamo visti qualche volta quando lavoravo nel settore.

Immaginate la situazione.

Parlai con una signora consulente del credito, sono agenzie apposite che ci aiutano ad impostare il mutuo, secondo me servono a poco, io non ne ho usufruito, ma parlare non costa niente e devo dire che io lavoravo spesso con una signora di una consulenza creditizia e sono bravi.

Possono aiutare, perchè lavorano con tante banche quindi ci possono aiutare a vedere subito le varie opzioni di rata, portano i documenti, fanno le domande di mutuo per noi, e so che alcuni non prendono niente, questa signora non si prendeva niente ad esempio, ma anche la signora con cui lavoravo(dipende dalla pratica), portano comunque clienti alle banche, loro portano clienti, poi alcune agenzie prenderanno una percentuale ma parlarci non ci costa nulla.

Rimanemmo d’accordo che le avrei inviato le ultime buste paga ed alcuni documenti.

Mentre con il titolare dell’agenzia rimanemmo d’accordo che avremmo fatto la visita il venerdì in serata ed il sabato mattina facevamo la proposta con un assegno.

NB : Assegno da 5000 Euro intestato al venditore/ ditta costruttrice che non sarebbe stato incassato e restituito a preliminare dal notaio.

Ci sta, perchè le proposte hanno tutte un assegno che non viene incassato da 5000 Euro, per l’effettivo interesse e a garanzia della proposta che si sta portando. Questa è routine.

Ehhhh….era solo tempo per me. Andrea cosa ha fatto in quella settimana?

In primis ha chiamato una volta la signora della consulenza creditizia e non si faceva trovare e non richiamava, a me lei non serviva, quindi ho pensato MAHHH non è che INCONSCIAMENTE NON VUOLE CHE LA COMPRO??? 😀

La seconda cosa che ho fatto, ho chiamato l’Amministratore, ho chiamato Agenzia Entrate per informarmi su recupero fiscale per la ristrutturazione, ma analizziamo bene la situazione.

L’amministratore dice, “sì, hanno comprato e devono costruire il nuovo palazzo, abbiamo fatto la riunione con tutti i condomini ed hanno avuto la maggioranza e ci sono i permessi del condominio, ma faranno i nuovi appartamenti del piano terra quando inizieranno a costruire il nuovo palazzo, non lo faranno adesso ma solo quando costruiranno il nuovo palazzo.”

Mia risposta : “Sig. ….. Non lo so mi hanno detto che buttano giù il magazzino entro Aprile ed iniziano a fare il piano terra. Dovrei comprarlo, cos’ mi hanno detto 🙂“

Ehhh già qui… 😉

Poi ci fu la storia del cappotto termico, quando l’agente immobiliare mi parlò del rifacimento della facciata mi disse che avrebbero anche fatto un cappotto termico.

Cosa smentita dall’Amministratore… 😉 “Ahhh se vogliono farlo gratuitamente non lo so, loro hanno solo detto che ripitturavano la facciata, ahh ma devono farlo per forza se buttano giù il magazzino” 😀 , queste furono le sue parole.

Andò proprio così. Poi mi informai ancora….

Ma veniamo al nocciolo, il recupero sulla ristrutturazione è su unità immobiliare, vuol dire che se il piano terra aveva un’unità immobiliare in partenza e diventano due unità immobiliari il recupero fiscale è di un massimo di 96.000 euro per ogni unità di partenza, se poi tu ci ricavi 4/5 unità sono problemi tuoi, tu hai il 50% su un’unità di partenza, quindi se abbiamo dei catasti con 1 unità immobiliare e ricaviamo 2 unità immobiliari non recupero il 50% di 96.000 euro su ogni unità immobiliare di destinazione ma recupero il 50% di 96.000 euro sull’unità di partenza 😉 , non ho a disposizione 96.000 per ogni unità di arrivo, ma ho ha disposizione 96.000 per la volumetria di partenza. 😉

Li devo spalmare, giusto? 96000/2 = 48000 Euro di massimo per il recupero fiscale ad unità, poi penso che possiamo gestirli come vogliamo, ad esempio, ho un massimo di 96000 euro di recupero fiscale ne uso 60 Mila per un unità e 36 mila per un’altra unità.

Il recupero fiscale si basa sulla volumetria di partenza e questa volumetria non può essere cambiata altrimenti potrebbe essere considerato un immobile di nuova costruzione e non una ristrutturazione, e su un immobile di nuova costruzione non vi è alcun recupero fiscale.

MA OVVIAMENTE VOLEVA DIRE, CICCIO QUA DOBBIAMO GUARDARE LE PLANIMETRIE, DOBBIAMO VEDERE COME GESTISCI IL CAMBIO VOLUMETRICO, PERCHE’ QUA BUTTI GIU’ MAGAZZINI, CREI NUOVI APPARTAMENTI MA IL RECUPERO FISCALE SI BASA SULL’UNITA’ DI PARTENZA NON DI ARRIVO QUINDI DOBBIAMO VEDERE LE PLANIMETRIE DI PARTENZA E DI ARRIVO, SE METTO 15 MILA EURO DEVO AVERE UNA FIDEUSSIONE BANCARIA, INOLTRE NON SI RINTRACCIAVA NEANCHE LA DITTA.
AVEVA UN INDIRIZZO LEGALE, MA CI SONO ANDATO E NON C’ERA NESSUNO SUI CAMPANELLI, IO NON L’HO TROVATA. VERO, NON DICO CAVOLATE.
METTI IL RISCALDAMENTO A PAVIMENTO MA PARTIAMO DA UN RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO(COSA CHE LUI NON HA DETTO) DI UNO STABILE ANNI 70 CI VOGLIONO DETERMINATI PERMESSI, CI SONO QUESTI PERMESSI?

Fatto stà che mandai una mail, ovviamente non come sopra, al titolare, prima dell’incontro di venerdì sera, esattamente alle 12.00 di venerdì pomeriggio, dicendogli guarda(Non ho usato proprio GUARDA 🙂 ) “….. mi sono informato sul recupero fiscale e dobbiamo un attimo parlarne perchè devo vedere le unità di partenza, non ho visto le planimetrie, il recupero fiscale si intende sulle planimetrie di partenza quindi vedere bene le cose insieme, ne parliamo insieme questa sera”.

Gli dissi solo questo, non gli dissi tutto il resto, io e lui avevamo solo avuto una discussione dove io esigevo tutele, basta, tutto il resto, che avevo parlato con l’amministratore, che avevo molti dubbi ed ovviamente dovevo conoscere il progetto parlare con la ditta venditrice, lui non lo sapeva.

Ragazzi, parto da Sondrio e vado a Parma, alle 18.00 avevo l’appuntamento, io vado all’appuntamento, nel viaggio leggo solamente un suo messaggio che mi dice “NON E’ ASSOLUTAMENTE VERO QUELLO CHE DICI DEL RECUPERO FISCALE“, io gli rispondo “MI HA DETTO COSI’ L’AGENZIA ENTRATE NE PARLIAMO QUESTA SERA”(quando c’è un frazionamento, divisione, c’è da informarsi ragazzi su…. 😉 )…Non mi accorgo che lui manda un altro messaggio dicendo…

VISTO CHE TU SEI COSI’, EVITO DI PERDERE TEMPO E NON VENIRE NEMMENO.

😀 😀 😀 Io non lo avevo neanche letto e mi ero presentato all’appuntamento sul posto per parlare di sto “cavolo” di appartamento…

Non si è presentato, guardo il telefono e vedo il messaggio dove mi diceva di non andare.

Finita lì.

Però, dato che io sono un pò caparbio, quando lessi il suo messaggio, risposi solamente, “Sono qui dall’appartamento e non avevo visto il tuo messaggio, non capisco, ci sono venuto da Sondrio, ho avuto delle informazioni sulla distribuzione del recupero fiscale ma se ne poteva parlare insieme e trovare la soluzione, comunque va bene così, a questo punto, buonasera”

Non si è più fatto sentire.

Io mando raccomandata A/R dove annullo formalmente la vecchia proposta senza assegno perchè lui non l’aveva strappata e non l’aveva annullata formalmente/legalmente, per intenderci, non aveva neanche tracciato una linea di annullo con la penna, l’aveva riposta nel cassetto dicendo solamente : “va bene questa è annullata per i posti auto mancanti, etc…facciamo l’altra la settimana prossima”.

Morale?

Avrei fatto un preliminare per un appartamento, che, facendo le dovute ricerche, era un riscaldamento centralizzato e per mettere i pannelli radianti a pavimento c’è da chiedere permesso in comune, non puoi cambiare un riscaldamento centralizzato come vuoi, ci vogliono i permessi.

Non c’era fideussione bancaria, MAI AFFIDARSI A COSTRUTTORI SENZA FIDEUSSIONE BANCARIA. Se quella sera fosse venuto all’appuntamento, avrei parlato di fideussione bancaria.

Non sarebbe mai stato pronto per Dicembre 2019, infatti ad Ottobre 2019 hanno ripulito l’area ma non erano partiti i lavori, io ad Ottobre 2019 avevo già rogitato da 3 mesi.

Non sarei mai entrato per Dicembre 2019, forse alla fine riuscivo ad entrare ma forse dopo un anno e mezzo, sperando…;)

Con tutti i problemi derivanti dalle pratiche.

Però secondo voi, è corretto illudere il compratore e fargli perdere tempo e denaro? Se io non avessi chiamato l’amministratore, se io non avessi fatto domande, lui non si sarebbe tirato indietro ed io sarei rimasto appeso a tempi assurdi e problematiche di vario tipo.

Si, alla fine costruiranno, ma quando e come ???

Non è un progetto chiaro, perchè prendere in giro le persone???

Si lavora così secondo voi nell’immobiliare? Secondo me no.

Non è professionalità.

Andai in Banca e proposi questa cosa, subito, ahhhh il Direttore cortesemente mi disse “MAHHH VEDREMO PERO’ NON SO SE IL MUTUO TE LO DANNO CON QUESTE PREMESSE…” 🙂

Il direttore mi richiamò dopo un mesetto, per sapere come andava la pratica, disse, “Mahh non ti ho più sentito”, la mia risposta “Ahhhh era una fregatura, o meglio non si sapeva quando entravo, tutto campato un pò in aria” 😀

Questa fu la CASA FANTASMA…… 😀

E qui mi aiutò anche la Banca, che disse, “sì non era una gestione chiara.”

OCCHI APERTI….

NB : AD OGGI FEBBRAIO 2020 ANCORA NON SONO PARTITI I LAVORI, È TUTTO FERMO, CI SONO PASSATO QUESTA SERA PROPRIO PER CURIOSITA’ E CONFERMA

L’appartamento con il giardino fantasma

Dopo l’esperienza della casa fantasma, ovviamente, continuai la mia ricerca e mi imbattei online in un annuncio, tra l’altro in gestione al franchising per il quale ho lavorato anche io, che vendeva un appartamento in provincia di Parma a 10 km da Parma, due camere, bagno, sala e cucina abitabile, cantina, garage e giardino.

In provincia ho visto solo immobili con giardino, ma espongo solamente questo perchè è l’unico di nota.

85MQ, dalle foto era tutto da ristrutturare, completamente da rimettere a nuovo, riscaldamento autonomo, a 169.000 Euro, allucinante, Agenzia Entrate in quel comune valuta dai 1000 ai 1600 Euro al MQ, vuol dire 1600*85 = 136000 ma per un immobile ben tenuto senza lavori da fare.

Qui eravamo 50/60 mila euro fuori prezzo. Non ce la feci e mandai una mail all’agenzia, perchè io avevo lavorato nello stesso franchising.

Dissi, “ho visto l’annuncio ma se anche una persona fosse interessata, qui siamo totalmente fuori prezzo, non è professionalità”.

Mi rispose il titolare dicendo, “Guardi che i prezzi nel nostro comune non si distaccano da quelli di Parma e poi quando si vende casa c’è anche un sentimento affettivo dato che questo appartamento è un’eredità”.

Si avete capito proprio bene!!!

Non sta lucrando, ma no, poverino è un’eredità, non può venderlo al giusto prezzo.

La questione finì così, io non risposi, fatto stà che mia madre lasciò una richiesta di ricerca immobile, in questo franchising, a mio nome, quindi da quel momento in poi tutte le agenzie di quel franchising sapevano che stavo cercando casa con determinati requisiti e tra questi c’era il giardino.

Dopo un pò mi contattò una signorina di questa agenzia(Io parlai via email con il titolare ma ogni agente immobiliare, all’interno dell’agenzia, ha una sua personale zona di rifermento e questo immobile era in gestione ad una signorina che non sapeva dello scambio di email) e mi disse “Ho letto la sua richiesta ed abbiamo un trilocale con giardino qui in zona…..”.

Facemmo un incontro in ufficio e parlammo dello scambio di email(c’era anche il titolare all’appuntamento) ma fu liquidato con un “andarlo a vedere non costa niente poi parleremo del prezzo e della possibile proposta”.

Lo andai a vedere…

Il giardino non c’era, o meglio, vi era una porzione di cortile ad uso esclusivo dell’appartamento, questo era vero e confermato dalle planimetrie.

Era ad uso esclusivo dell’appartamento, tutti i giardini sono accatastati così, la maggior parte, ma questa porzione di giardino non era collegata all’appartamento, per intenderci bisognava installare una scaletta sul balcone dell’appartamento.

Nulla di assurdo, ma la scaletta non c’era in quel momento.

Mettere una scaletta che collega il balcone con il giardino, vuol dire, chiedere i permessi in comune, aprire una SCIA, chiedere i permessi al Condominio, aspettare l’ok, ci vuole l’ok sia del Comune che dei Condomini e poi installare la scaletta.

L’immobile era completamente da ristrutturare, marmiglia a terra, anni 80, era un ex centralizzato, vuol dire che nasceva con riscaldamento centralizzato ma è stato cambiato in autonomo con le relative richieste in Comune etc..etc…

Era autonomo ma nasceva centralizzato, poi vedremo cosa vuol dire e ci riallacciamo al capitolo “Valutare L’immobile”, Impianti di Riscaldamento .

Era carino, sarebbe venuto un bel lavoro, lo stabile era tenuto bene, era di 3 piani, basse spese condominiali, non aveva ascensore, ma io ero al piano rialzato.

Esposizione su tre lati a sud est ovest, Thor avrebbe avuto i suoi 50 metri di giardino, dopo aver ottenuto i vari permessi, anche se a dire il vero a Thor del giardino interessa poco, anche a Sondrio stava sempre in casa o al massimo vicino la porta finestra del giardino, al cane interessa uscire e Thor esce 4 volte al giorno, 10KM al giorno e poi va in “Montagna” a fare trekking.

Facemmo una seconda visita, dove io andai con il metro e dove venne anche il titolare dell’agenzia, il quale confermò che in quelle condizioni non era vivibile ,andava ristrutturato, ma sicuramente, infatti era tutto dell’epoca, addirittura in cucina c’era il lavello in ceramica anni 70/80.

Con planimetrie alla mano, dati catastali e dopo essermi tolto qualsiasi dubbio sulla metratura andando a misurare con il metro, feci una valutazione.

Sì, ero in provincia ma vicino al lavoro, immobile anni 80 esposizione su tre lati con giardino, due camere belle grandi, begli spazi, poteva andare, non andava bene il prezzo.

Ma secondo la mia opinione, non fu il prezzo il reale problema.

Il problema era che il giardino non c’era, non era collegato, quindi bisognava chiedere i permessi. Io controllai in planimetria e l’area esterna era effettivamente in uso esclusivo, quindi non vi erano problemi però servivano i permessi.

Dissi all’agenzia che io avrei potuto fare una proposta vincolata alla firma di un documento allegato dove i Condomini danno consenso all’installazione delle scale che collegheranno il balcone al giardino e nel cancelletto del giardino(vi era un cancelletto ma senza lucchetto) sarà installato un lucchetto ed il recinto verrà alzato di 50 cm.

Il recinto del giardino era troppo basso, sarà stato di un metro, dovevo alzarlo almeno di 50 cm per Thor, altrimenti Thor poteva andare in giro per il paese.

Mandai una mail all’agenzia con allegato il foglio da firmare, ovviamente era una bozza ma che esprimeva bene che c’era un vincolo e ne dovevamo parlare, era un condominio di 7/8 famiglie, piccolino, se i condomini fossero stati d’accordo a mettere la scala ed il giardino sarebbe stato a mio uso esclusivo, come da planimetrie, avrei fatto la proposta.

Intanto mi ero anche informato sui lavori di ristrutturazione ed ovviamente il prezzo si aggirava intorno ai 40/50 mila euro ivati, diedi le planimetrie alla ditta di ristrutturazione e gli spiegai la situazione, gli feci vedere le foto.

Loro però dissero che dalle foto si vedeva che l’impianto di riscaldamento era a singola mandata(come abbiamo visto nel capitolo Valutare L’immobile, perchè, sì, avevano messo il riscaldamento autonomo, ma non avevano cambiato gli impianti interni, quello rimaneva a carico dei singoli proprietari, quindi bisognava rifare tutto e non era detto che si potesse installare la caldaia a condensazione, vi era necessità vedere bene l’impianto.

Bisognava fare una visita con il signore della ditta di ristrutturazione, nella peggiore delle ipotesi il prezzo di ristrutturazione sarebbe stato intorno ai 50 Mila ivati.

Ristrutturazione con anche la scaletta esterna, ovviamente, porte, finestre basso emissive, pavimenti, tutti gli impianti, installazione della scaletta del giardino, tutto nuovo, caldaia a condensazione, termosifoni in acciao, rifacimento di cucina, bagno, sala, camere disimpegno, tutta la pavimentazione nuova, una ristrutturazione completa.

Però quando mandai la mail, con allegato il foglio da far firmare al condominio, dissi anche che la mia proposta si aggirava intorno ai 100 mila 🙂

Ragazzi il calcolo è presto fatto, l’appartamento non ha nulla, io sto comprando la metratura nuda e cruda, perchè dentro devo rifare tutto, inoltre non c’era il giardino, andava collegato, e la scia poteva anche aprirla il proprietario, a dire il vero, scia e domanda di inizio lavori si pagano in comune ed in catasto.

Agenzia Entrate mette dai 1000 ai 1600 al MQ, quello era un appartamento da 1000, quindi possiamo già constatare che sono partito alto ma c’era il garage quindi ho fatto, 85000 + 15000 di garage + 50 la ristrutturazione mi sarebbe costato 150.000, anni 80 a dire il vero anni 77.

Mi rispose la signorina dell’agenzia, sicuramente sotto direttiva del titolare, e non parlò minimamente del foglio che avrebbero dovuto firmare i condomini, e mi disse “la media dei prezzi nel nostro comune è 1300 e l’appartamento sono 90 MQ(Sì ma reali commerciali erano 85 😉 ) quindi 1300*90 = 117.000 + 15000 garage dobbiamo fare una proposta di almeno 130 Mila”.

E già qui vuol dire che l’agenzia prende un immobile in gestione fuori prezzo di 39 mila euro, perchè se accetta una proposta a 130 su immobile in vendita a 169.000 Euro vuol dire che è scesa di 39 mila euro senza battere ciglio.

La mia risposta fu purtroppo l’immobile è completamente da ristrutturare ed anche volendogli andare incontro e pagarlo 1100 al Mq + 15000 di garage al massimo possiamo arrivare a 110 Mila Euro, calcolando che il giardino non c’è e bisogna chiedere tutti i permessi.

Non si fecero più sentire.

Secondo me il problema non fu il prezzo, perchè io dissi subito che il prezzo era molto alto e dissi anche che la mia idea era intorno ai 100 mila.

Secondo me il problema fu la lettera che scrissi, perchè lì il giardino non c’era ed i condomini non avrebbero mai approvato la scaletta.

L’agenzia ha ripiegato sul prezzo, ma secondo me il vero problema era che io necessitavo veramente del giardino e quindi i condomini dovevano firmare il foglio e l’agenzia non aveva voglia e tempo di occuparsi della cosa e non voleva, vendevano con giardino ma poi rimaneva a carico dell’acquirente sorbirsi la trafila dei permessi e non era detto che il condominio avrebbe acconsentito. Non mi soffermo sul significato di area in uso esclusivo.

Dico solamente che se abbiamo un uso esclusivo ed abbiamo una porta finestra che affaccia direttamente su un giardino collegato e recintato, è sempre un uso esclusivo ma hai la sicurezza che lo utilizzerai solo tu essendoci un accesso diretto, ma se devi collegarlo, perchè nasce ad uso esclusivo ma non è collegato, ti servono i permessi dei condomini perchè non è di proprietà.

È di proprietà del condominio ma ad uso esclusivo dell’appartamento.

Partiamo da 169 Mila Euro, mettiamo il caso di chiudere a 130 Mila come dicevano loro + 50 la ristrutturazione 180 Mila Euro per un immobile fuori Parma, senza giardino, anno di costruzione 1977, fuori Parma.

Mai, io non lo avrei mai comprato, compro di meglio direttamente a Parma.

Facciamo i calcoli, a 130 mila, l’agenzia accetta la proposta, il proprietario firma, perfetto, non è abitabile, bisogna per forza ristrutturarlo, è la mia prima casa e non ci vivo se non è in ordine, quindi 130+50 ristrutturazione, mettiamo la scaletta in giardino, calcoliamo 15 Mila Euro per il garage, vuol dire comprare il solo appartamento a 165000 / 85MQ = 1941 Euro al MQ.

Il nuovo in quel comune viene venduto allo stesso prezzo, 2000 / MQ, nuovo classe energetica A/4 con pannelli solari.

Se invece avessi speso 150 con la ristrutturazione, avendo 20 mila(circa) di recupero fiscale sulla ristrutturazione, lo avrei pagato 130 mila in 10 anni, ed era il prezzo corretto, anche se era caro, infatti io feci una buona offerta salendo a massimo 110.

130 Mila euro, in 10 anni togliendo i 15 mila di garage 115.000/85 MQ = 1352 in provincia di Parma anni 80, era un prezzo corretto assorbito con il recupero fiscale in 10 anni.

Il giardino era lo specchietto per le allodole.

Lo stavano vendendo a 169 Mila euro, una vergogna, completamente fuori prezzo, io mi innervosisco quando vedo queste cose, non è professionalità, non puoi prendere in gestione un immobile a 169 mila euro, fuori Parma, tutto da ristrutturare, ma scherzi, con 219 mila euro, perchè bisogna mettere 50 mila euro di ristrutturazione, in quel comune lo compro nuovo e mi rimangono anche dei soldi… 🙂

L’appartamento sulla ferrovia

Questo è stato fenomenale.

Parma appartamento con giardino, io chiamai questo franchising, che era lo stesso franchising dell’appartamento con il giardino fantasma, ma era un’altra agenzia di Parma e mi portò a far vedere questo appartamento con giardino anni 80 da ristrutturare.

In verità io chiamai per un altro immobile(che infatti andammo a vedere, nuovo ma con DUE BAGNI CIECHI, ussignur), non avevo visto questo che mi propose lui, quindi mi disse che aveva un altro appartamento con giardino e che c’era da ristrutturarlo, per il prezzo mi disse “Vediamo l’immobile poi ne parliamo”.

Andai a vederlo. Innanzi tutto mi accorsi che in quella stessa via avevo attaccato dei cartelli “Cerco casa” e li avevano tolti, gli feci la battuta, sei stato tu a toglierli? E secondo me è stato proprio lui 🙂

Entrai nel palazzo, strada senza uscita, zona Ospedale vicino Piazza Caduti del Lavoro, la zona andava bene, ma l’immobile? Ahhhh… 😀

L’immobile aveva le porte a 20 cm da terra, l’impianto elettrico aveva i cavi fuori dal muro, cioè avevano fatto dei prolungamenti alla buona delle varie prese, era tutto da rifare, le finestre con vetro singolo, in una addirittura non c’era il vetro, le porte, alcune era diverse, tutto dell’epoca, non era mai stato fatto un lavoro di manutenzione all’interno, era da rifare cucina, bagno, sala, camere, tutto 🙂

La mia sorpresa fu che in giardino a 5 metri di distanza passava la ferrovia, ma veramente a 5 metri di distanza, al massimo 10 non di più.

Infatti la facciata interna del condominio era tutta nera.

80 Mq, anni 80, almeno così disse il titolare dell’agenzia, ma io non presi neanche i dati catastali, due camere, soggiorno, cucina, bagno e ripostiglio, condominio di 4 piani, 8 famiglie, riscaldamento autonomo, garage, tutto da rifare, ma veramente tutto, ed attaccato alla ferrovia.

Ma quanto voleva per questo immobile??

180.000 Euro, è l’appartamento di cui ho parlato nel capitolo “Valutare l’Immobile”, la mia domanda fu :

Ma chi ha fatto la valutazione qui?……

Ci stiamo rendendo conto della DISONESTA’ DELLA GENTE?

Non dite che non è disonestà, non ditelo per piacere, perchè se io mi mettessi a vendere la mia macchina a 20 mila euro secondo me mi lancereste le uova addosso.

Ma quanto vale quell’appartamento?

Così com’è, attaccato alla ferrovia, non più di 1000 euro al MQ + garage se il proprietario prende più di 100 Mila Euro deve ringraziare Lourdes.

Questo ci fa capire bene che non ci possiamo fidare delle Agenzie Immobiliari, ripeto non di tutte, però bisogna avere occhio su chi possiamo fidarci e chi no, ma le Agenzie Immobiliari riusciranno a capire che così facendo dimostrano solamente la mancanza di professionalità tipica Italiana? È vergognoso, tu, professionista di settore che stai vendendo casa a :

COPPIE E PERSONE CHE COMPRANO LA PRIMA CASA E CHE SI INDEBITANO PER MINIMO 25 ANNI DI MUTUO

Ma con che coraggio tu prendi in gestione un immobile fuori prezzo di 100 mila euro?
Ma come è possibile?

Secondo me non vi rendete bene conto di come è la situazione oggi come oggi.

Ed il titolare ebbe la faccia tosta di dirmi, ma no 180 è tanto ma secondo me 150 / 160 li vale. Rimasi allibito, ma tu li spendi 150 + 50 di ristrutturazione 200 Mila Euro per avere la ferrovia a 5 metri in un appartamento anni 80 in una palazzina tutta da rimettere a posto con la facciata nera, spendendo 200 Mila euro per 80MQ e togliendo il garage dai 200 mila , sono 185 Mila 80MQ cioè 2312 Euro al MQ?

Stanno vendendo il nuovo a 2300 a Parma e molte ditte di costruzioni vendono a 2500 MQ.

Ma ragazzi, MA DI COSA STIAMO PARLANDO??

Riusciamo a capire la

SPECULAZIONE CHE C’E’ NEL MERCATO IMMOBILIARE?

Perchè non c’è un garante del settore, non c’è controllo, io vendo a 100 mila euro fuori prezzo, trovo il fesso che me li dà, nessuno mi dice nulla, sì, ma il fesso si indebita per 30 anni, ehhh fatti suoi.

Ma che mondo stiamo costruendo? Ma che persone siamo?
C’è un minimo di coscienza o siamo tutti degli accattoni disonesti?
Per me è vergognoso

Gli appartamenti fuori prezzo

Gli appartamenti fuori prezzo sono come quello descritto nel paragrafo precedente, ne ho visti diversi.
Ad esempio in zona San Lazzaro, un bilocale su due livelli, il piano terra con giardino ma altezza del costruito del piano terra di 2.60 metri, quindi locale accessorio, ed al primo piano una camera e bagno grande, al primo piano vi era anche il terrazzo, ma totalmente fuori prezzo 185.000 Euro, saranno stati si e no 60 MQ.

Venduto a 3000 euro al MQ, nuovo mai abitato, palazzina di 4 anni fa.

Ce ne sono tantissimi, molti non li andavo neanche a vedere.

In provincia non ne parliamo, in determinati comuni(come quello dell’appartamento con il giardino fantasma) non c’è niente, eppure continuano a chiedere prezzi come se fosse Parma, ma senza un reale motivo, non ci sono attrazioni o centri commerciali, ditte importanti, no no, comune normalissimo, eppure vendono a prezzi più cari che Parma, però, ehhh un momento, Agenzia Entrate ha un prezzo riferito ai rogiti, e sono molto più bassi di quello che chiedono in pubblicità, quindi cosa vuol dire?

Che la pubblicità è 160.000 ma non il prezzo di chiusura e scenderà di molto, ma le Agenzie Immobiliari perchè non intervengono anzi alimentano questa speculazione?

A Parma stanno/stavano(quando cercavo) vendendo immobili completamente ristrutturati, ne vendevano diversi, secondo me avevano un accordo con la ditta di ristrutturazione, perchè lo stile delle finiture era sempre quello per ogni immobile.

Questa agenzia ha in gestione questi immobili, completamente ristrutturati, anni 70, riscaldamento centralizzato, categoria catastale A/3, classe energetica F, venduti a 2000 Euro al MQ, quando il nuovo a Parma viene venduto a 2500/2800.

Non puoi, non si può vendere in questo modo, discussi con questa agenzia, discussi cordialmente ma li misi a conoscenza della mia opinione, perchè avevano un immobile anni 70 con giardino, riscaldamento centralizzato a 2000 Euro al MQ, non andai neanche a vederlo.

Dissi, non c’è professionalità

Non puoi vendere immobili anni 70 riscaldamento centralizzato, categoria catastale A/3, economica, classe energetica F a 2000 euro al MQ, allora il mio appartamento a quanto lo vendiamo? a 3000?Ma fatemi il favore.

Questa è SPECULAZIONE

Purtroppo io lo devo dire, la speculazione che ho visto quando ho comprato casa mi ha fatto rimanere allibito.

Quando si compra un oggetto, qualsiasi oggetto, vi è una corrispondenza tra valore, funzionalità, positività, materiali e prezzo.

Ogni oggetto ha un suo prezzo in base alle sue caratteristiche, ma non puoi vendere un riscaldamento centralizzato a 2000 Euro al MQ a Parma, non li fanno più, quelli centralizzati di oggi sono comunque a riscaldamento a pavimento, con altre regole di costruzione, non c’entra nulla con la vecchia scuola.

Quelle di oggi sono altre tecnologie, mentre si sta vendendo un oggetto comunque vecchio, anche se dentro l’appartamento mi metti le porte con le maniglie d’oro ma sono sempre dentro una struttura vecchia con altre regole di costruzione, con un riscaldamento centralizzato.

Non puoi vendere a 2000 Euro al Mq un oggetto del genere quando a Parma ci sono ditte di Costruzione che vendono a 2500 Euro al MQ immobili in classe energitica A/4, antisismici, pannelli solari, etc… Ditte di costruzioni che sono da 30 anni sul mercato.

Ragazzi, ognuno fa quello che vuole, ma siamo anche liberi di dire che non siamo d’accordo e che stanno facendo i furbetti?

L’appartamento con la camera sotto l’acqua

Immaginate uno stabile ad “L” , il segmento verticale della L è il palazzo mentre il segmento orizzontale è il piano terra, quindi una porzione di piano terra esce dalla struttura dello stabile.

Di conseguenza, una camera, ed esattamente la camera da letto, esce fuori dallo stabile, nel vero senso della parola, il soffitto della camera da letto è all’aperto, sopra al soffitto c’è il tetto, piatto.

Allego una foto dal satellite, per farvi capire cosa intendo :

L’appartamento era carino e lo stavo prendendo, due camere, soggiorno grande, cucina abitabile, bagno grande, giardino, esposizione su un lato, ovest, di pomeriggio avrei avuto il sole dentro casa, comprensivo di cantina e garage.

Non proprio in centro, sempre a Parma però un quartiere un pò periferico.

Vedo l’annuncio ma non chiamo perchè era fuori prezzo, già dalle foto, io purtroppo mi accorgo subito se può esserci della trattativa oppure no.

Era fuori prezzo di 30 mila euro, voleva 190.000 Euro in periferia di Parma, l’appartamento è di 90 MQ commerciali, calpestabili 82MQ, è un bell’appartamento, vi assicuro che 82MQ calpestabili vuol dire soggiorno di 30 MQ,cucina di 10MQ, camera da letto di 15MQ, camera singola di 12MQ, disimpegno di altri 8 MQ, bello grande, e il bagno di altri 7 MQ circa, bello grande, 7 MQ di bagno sono più di 3 metri in lunghezza.

L’appartamento era carino, ma non avevo telefonato, proprio perchè fuori prezzo, però mi telefona un’agenzia con la quale ero già in contatto per altri immobili, c’è un bravo ragazzo in questa Agenzia, e mi fa : “Andrea lo so è alto, l’ho preso in gestione, andiamolo a vedere e poi facciamo le valutazioni”.

Vado a vederlo.

Il tetto è piatto, e voi direte, “Non sarà un problema” , ehh, un tetto piatto se non è fatto bene comporta diverse problematiche, ci sono varie costruzioni apposite per i tetti piatti, bisogna mettere la ghiaia, che viene messa apposta per drenare l’acqua, comporta diverse problematiche.

Morale della favola avevano rifatto il tetto dopo 10 anni dalla costruzione dello stabile, perchè ci pioveva dentro, lo stabile era del 2000/2002.

Il proprietario non parla del tetto, dice che è stato rifatto, ma non parla del tetto della sua camera.

Io mi informo un pò parlando con alcune signore del condominio ed effettivamente avevano rifatto il tetto, adesso però sembrava fosse tutto ok.

Però se partiamo a rifare un tetto dopo 10 anni già c’è qualcosa che non quadra.

Il proprietario dice solo che dentro la camera aveva speso un occhio della testa per ripitturare causa umidità che però aveva risolto.

Mi accorgo che ai lati dell’armadio vi era la parete nera e mancava il battiscopa.

Non togli il battiscopa, lo togli solo se si “gonfia” a causa dell’umidità.

Era da spostare l’armadio e vedere quella parete, come era messa.

Inoltre mi accorgo che le finestre erano rovinate, i cani avevano grattato il legno, quelle andavano cambiate, c’erano da fare un pò di lavori, niente di impegnativo però andavano fatti alcuni lavoretti, ad esempio il giardino era tutto da rimettere in ordine, non c’era una bella siepe ed andava messa.

Comunque mi insospettisco per l’umidità e mi accorgo che effettivamente “La camera è all’acqua”, ecco scoperto l’arcano dell’umidità, in più le signore mi dissero, “Ma come ancora ci piove dentro?”, quindi voleva dire che anche a lui pioveva in casa.

Il tetto della camera è lo stesso tetto del palazzo interno, quando hanno rifatto il tetto al palazzo, ovviamente hanno anche rifatto la parte bassa, il piano terra.

La camera aveva la pioggia direttamente sul soffitto della camera, come si vede dalla foto, e fin qui, voi direte, “behh anche quelli che sono all’ultimo piano hanno il tetto piatto quindi piove sull’appartamento” infatti, ma la camera del piano terra ha l’acqua sopra, ha la terra sotto il pavimento mentre quelli dell’ultimo piano hanno il palazzo sotto il pavimento.

Avevi il problema di umidità da sotto, da sopra, e da tutti i lati tranne quello interno(il lato della porta interna della camera, per intenderci, tutti gli altri lati erano all’aperto), la camera era esposta su 5 lati all’acqua, i 3 lati laterali ed in più il tetto ed il pavimento sulla terra.

Non so il perchè, vado in agenzia e parlo di queste problematiche, però ero comunque disposto a fare una proposta con determinati vincoli(controllare tutto l’ambaradan, materiali di rifacimento del tetto, spostare quell’armadio etc..etc…) ad un prezzo più basso, calcolando anche le finestre, e prendendomi un pò di tempo per fare la visita con il signore della ristrutturazione.

Da notare, che il signore della ristrutturazione, quando gliene parlai, mi disse “Andrea io non la comprerei perchè lì avrai problemi di umidità”

Per fortuna l’agenzia, con cui ci trovevamo anche bene, mi disse “A questa cifra è molto bassa, non riusciamo a mettere almeno 160”, io offrivo 150, dissi “Ehh no, perchè fin quando non faccio la visita con il titolare della ristrutturazione e non mi informo bene sul tetto devo tenere in considerazione che ci spenderò dei soldi”.

Consigliai di parlare con il proprietario, che aveva già rifiutato un’offerta di un altro acquirente a 160 Mila, e di farmi sapere se loro erano disposti alla trattativa oppure no, senza fare la proposta.

Ma se tutto andava bene se dietro quell’armadio era tutto in ordine, il tetto rifatto ad opera d’arte, se non avevano nulla di cui temere, si poteva iniziare a trattare.

Morale della favola loro non volevano scendere sotto i 180, credo, perchè avevano comprato un’altra casa e dovevano prenderci il più possibile.

Non lo venderanno mai.

Agenzia Entrate in quella zona assegna un massimo di 1700 per una categoria catastale A/2, civile in ottimo stato, anche volendogli dare 1700 sarebbero stati 1700*90 + 15000 garage = 168.000, non valeva il massimo attribuito, cioè 1700 Euro al MQ, perchè ci sono dei problemi e non è in ottimo stato e non è nuovo, è un appartamento da 1500 Euro MQ e gli si sta facendo un’offerta buona, perchè ha delle problematiche di umidità e di struttura, e non si risolvono, perchè l’umidità non si risolve.

Agenzia Entrate mette 1700 per abitazioni civili in stato “OTTIMO”, altrimenti il massimo è 1400 Euro al Mq 1400*90+15000 garage = 141.000, io gli offrivo 9000 Euro in più.

Le valutazioni sono queste, altrimenti quando si vende casa, si spostano gli armadi, si presentano le carte dei lavori che ci sono stati e le varie problematiche risolte, si mette tutto sul tavolo, perchè tanto non ha senso nascondere, e poi si parla di prezzo, ma altrimenti il prezzo scende..

Infatti penso che non l’abbiano ancora venduto.

Se io dovessi vendere domani, ahhh io aprirei la porta e direi all’aquirente “Fai quello che vuoi, sposta quello che vuoi, gira dove ti pare, queste sono le carte, queste sono le planimetrie, questo è il rogito… 🙂 “

Alla fine è così.

Il Mio Appartamento

Personalmente quando ho comprato casa avevo dei punti che non volevo trattare, ma avevo già cambiato le mie esigenze, in primis a Parma il giardino è impossibile e dobbiamo sempre tenere in considerazione che siamo in pianura padana, in estate afa e zanzare, in inverno umidità e brina.

Non siamo a Sondrio e comprare in provincia aveva perso le changes, troppo cara, a questo punto conveniva comprare a Parma. E le esigenze erano diventate :

• Stabile Recente dagli anni 2000 in su
• Classe energetica comunque alta, quindi una classe energetica A,B,C massimo D non di certo F o G
• Categoria Catastale A/2 Civile con Classe Catastale da un minimo di classe 2 meglio ancora se classe catastale 3, più è alto il numero della classe più sarà di pregio/costruito meglio.
• Riscaldamento autonomo
• Esposizione dell’immobile verso il sole e NON A NORD
• Immobile nuovo o comunque con pochi lavori da fare
• Uno stabile che non sia un casermone, un complesso ridotto e non con 50 famiglie.
• Prezzo corretto

Inizialmente mi ero concentrato anche su immobili anni 80 da ristrutturare, volevo anche un pezzetto di giardino(avendo il cane) ma ho dovuto rinunciare poichè a Parma è veramente difficile trovare il giardino e quando lo trovi il prezzo aumenta di 30 mila euro solo per un pezzetto di giardino(che ricordiamo siamo in Emilia Romagna d’estate ci sono 40 gradi all’ombra con l’afa ed in giardino non ci stai, io lo facevo per il mio Thor, ma eravamo abituati alla Montagna, e non alla pianura padana, quando eravamo a Sondrio), questa ovviamente è speculazione, perchè il giardino più è grande e meno vale, il giardino viene calcolato al 10% i primi 25 MQ, l’eccedenza viene calcolata al 2%, a livello di calcolo commerciale vale di più un terrazzo.

• Calcolare la superficie di pertinenza

Però come vi ho dimostrato nel capitolo “Valutazione Personale”, si fa in fretta a salire a 1500 Euro al MQ soprattutto a Parma, che è una città molto cara e qualcuno se ne approfitta anche sui prezzi degli immobili, quindi vedendo il mercato mi sono detto “Mi conviene prendere un appartamento di 40 anni fa, ristrutturarlo e pagarlo alla fine con garage sicuramente dai 150 mila euro in su?”

Mi sono detto no, non mi conviene, perchè se fra 20 anni voglio venderlo, avrò uno stabile di 70 anni fa, quasi centenario, ricordiamo che quando compriamo casa compriamo anche una porzione dello stabile, questo è molto importante, possiamo anche ristrutturare il nostro appartamento ma se lo stabile è di 70 anni fa, prima o poi qualche lavoro dobbiamo farlo ed inoltre non dimentichiamo che negli anni 70/80 non vi erano obblighi antisismici come oggi, quindi pensiamo bene alla scelta che facciamo, e valutiamo la Classe Energetica, per passare da una Classe Energetica F ad una Classe Energetica C o B ci vogliono diversi lavori di ristrutturazione, ed in una casa con una classe energetica alta la sera stai in pataloncini, senza sudare, 12 mesi l’anno.

Dopo varie peripezie, a dire il vero ero anche scoraggiato, perchè a Parma non si trova nulla, i prezzi erano comunque alti per la tipologia di immobili che mi proponevano, tutti fuori prezzo, qualcuno come l’esempio fatto sopra, del trilocale a 89.000 Euro, che a prima vista è “a prezzo” , è più trattabile però sempre immobili che non andavano bene.
Quando c’era il prezzo non andava bene l’immobile e quando poteva andar bene l’immobile era comunque fuori prezzo di 30/40 mila euro, oggettivi.
Ma sono riuscito a trovare un annuncio del Geometra che privatamente segue l’azienda venditrice/costruttrice ed ho trovato un immobile con(abbiate pazienza ma sono contento del mio appartamento, dopo tanta fatica, fatemelo descrivere 🙂 )

• ESPOSIZIONE SU TRE LATI SUD / EST / OVEST
• Tre balconi, un balcone in ogni stanza, tranne che nel bagno, tutti i balconi sono grandi e vivibili da poter mettere anche il salottino con divani, come ho fatto, solo il balcone principale è lungo più di 10 metri e largo 1.5.
• Tutte le stanze hanno porte finestre che danno sui balconi, le due camere affacciano sui balconi, la cameretta singola ha il suo balcone di pertinenza ed in soggiorno ho due balconi uno a sud ed uno ad ovest dove c’è anche il salottino esterno con divanetti.
• Classe energetica C ma che diventerebbe B(come scritto in relazione energetica, lo stabile è in Classe Energetica B) con alcuni accorgimenti, ad esempio i teloni da sole, che devo installare a breve essendo a SUD.
• Categoria Catastale A/2 in Classe Catastale 3
• Condizionatori in tutti gli ambienti uno per stanza
• Soggiorno/Cucina open space di 31 MQ calpestabili(Li ho misutati 🙂 )
• Appartamento nuovo con certificazione impianti 2019 ed anno costruzione dello stabile 2007, direte lo hanno ristrutturato dopo 13 anni? No, erano tutti uffici ed hanno traformato tutto in appartamenti pian piano nel corso degli anni.
• Lo stabile è del 2007 cioè 13 anni fa e di conseguenza non ho dovuto pagare l’iva al costruttore essendo appunto passati 5 anni, altrimenti sapete che se comprate da costruttore pagherete l’iva al 4% per la prima casa e non pagherete le tasse sulla rendita catastale come abbiamo detto sopra
• 92 MQ reali(È vero, sono 85 commerciali da visura e 92 reali, commerciali perchè i balconi non li possiamo calcolare al 100% ma reali sono 92 perchè i balconi sono molto grandi) + un garage di 20 MQ calpestabili, in garage ci entra la macchina, lo scooter e rimane tutto lo spazio per scaffalature etc… il garage sono più di 6 metri di lunghezza per più di 3 metri di larghezza(misurati con il metro ovviamente 🙂 )
• Cancello elettrico video citofono
• Antisismico
• Impianti a collettori e valvole per l’impianto d’acqua sanitaria e caldaia ed impianto elettrico da ufficio, quando mi hanno messo la fibra, il ragazzo mi ha detto “Ma tu qui hai un impianto da azienda perchè ci sono diverse entrate che un normale appartamento non ha”, non chiedetemi il tecnicismo perchè non ho fatto elettrotecnica, però disse così. Impianto idrico moderno, se volessi chiudere solo il rubinetto del bagno e lasciare aperta l’acqua in tutta casa, posso farlo, lo stesso se volessi chiudere solo la doccia, o solo il rubinetto della cucina, o la lavatrice…etc…

Ma anche per l’impianto elettrico, volendo posso chiudere la corrente che va solamente ai lampadari, o chiudere la corrente che va solamente alle prese di casa, o chiudere la corrente che va solamente alla cucina, alla lavatrice, ai condizionatori.

Gli impianti sono fatti molto bene. Ed ho il pieno controllo di tutto l’impianto, luce sui balconi e prese sui balconi.

Vi allego la planimetria disegnata(Questa non è la VERA planimetria ma un disegno che raffigura la realtà, a dire il vero il balcone centrale prende tutta la lunghezza dell’appartamento), ovviamente avevano anche fatto un disegno del mobilio, ma si vedono bene i tre balconi etc..etc….esposizione del balcone principale, quello lungo, SUD, il sole passa tutto il giorno dentro casa.

Ovviamente non l’ho pagata 1000 euro al MQ ma neanche 2000(Poi ve lo dico… 🙂 ), calcolando che a Parma stavano vendendo a 2000 euro al MQ immobili ristrutturati classe energetica F(come ho detto sopra nel paragrafo “Immobili fuori prezzo”), completamente ristrutturati, riscaldamento centralizzato anni 70.

Ma fermi tutti, non mi si voglia accusare di omettere dati, IL MIO APPARTAMENTO E’ A 300 METRI DALLA LINEA FERROVIARIA , soffermiamoci su questo punto per parlare della mentalità dell’italiano medio. Sinceramente in casa non sento proprio disturbo del treno(Ehh per forza sono vicino al centro, la ferrovia è vicina al centro), ve lo dico con sincerità dormo come un bambino, anche troppo, mi dovrei alzare prima 🙂 , perchè è a 300 metri di distanza, ho un quartiere di case che mi fa da barriera, sono ad un primo piano, veramente vi posso assicurare che non dà noia, dal mio balcone non si vede il treno perchè ci sono le case davanti.

Quando ho comprato, dato che erano liberi due appartamenti allo stesso piano, il mio esposto sud/est/ovest, mentre l’altro, quello dirimpetto, esposto a nord/est/ovest, io sono stato 1 ora con le finestre aperte qui da me ed un’ora nell’altro appartamento.

L’altro appartamento è più schermato dalla linea ferroviaria, perchè a sud, dove c’è la linea ferroviaria, c’è il mio appartamento che attutisce ancora di più il treno, ed aveva due bagni mentre il mio ha un bagno solo, behhh quando sono entrato nell’altro a dire il vero già il cambio di temperatura mi ha fatto cambiare idea, ho valutato il treno e veramente a 300 metri con case davanti, vi assicuro che è un dato sorpassabile e l’esposizione che ho io è la migliore sud-est-ovest.

Ho pensato, no, d’inverno non senti niente(Ed infatti non si sente niente) e d’Estate con le finestre aperte non dà nessun fastidio, in casa si parla tranquillamente, ascolti la TV e non te ne accorgi nemmeno che passa il treno, è come se passasse un camion in strada, credo che una via trafficata crei più rumore.

Detto ciò a 1000 metri di distanza da casa mia si entra in zona Cittadella e a 400mt si entra in San Lazzaro, le zone più care di Parma, ma in questa zona c’è lo stadio di PARMA, 22 mila persone di capienza il Tardini , immaginate il caos quando giocano, ehh caspita giocano spesso a dire il vero.

Qui a Parma è tutto un campo da calcio, io sono a 1500 metri dallo stadio e lo sento quando fanno il tifo, immaginate quelli che sono a 700 Metri dallo Stadio, senza contare traffico, numero di persone, polizia, elicottero, ma l’Italiano medio pensa “Io sono in zona Stadio ed è la zona migliore di Parma” 🙂 .

Ehhh si lo so Parma è un pò fuori, la zona migliore è quella dello stadio Ehhhh purtroppo funziona così.

Io non avrei mai potuto comprare vicino lo Stadio, già da me ci sono scuole superiori ed un piccolo palazzetto dello sport che sarebbe poi la palestra delle scuole superiori e Thor, che se mi toccate il mio cane io divento un Lupo, ha paura dei fischi e della folla, purtroppo è un problema che sto affrontando e lo sto aiutando, anche se si sta abituando bene al palazzetto dello sport, adesso non ha quasi più paura, ma immaginiamolo allo stadio.

Non avrei mai potuto comprare in una zona cara, senza motivo, e con anche disagi da stadio ed a me del calcio non è mai interessato gran chè, vedo solo i mondiali quando gioca l’Italia.

Ho comprato a 500/1000 metri più in là, al confine, capite la stupidità della zona? Siamo sempre a Parma e sento anche io questo caspita di Stadio Tardini e mi chiudono anche la strada per le scuole superiori… 🙂

Ho visto un annuncio online ed ho contattato direttamente il geometra, ci siamo subito trovati, io sapevo che dovevamo trattare perchè volevano un 10% in più rispetto al prezzo di chiusura.

Una cosa importante, che voglio sottolineare, è che io volevo stare più basso di prezzo(non per questo appartamento, ma in generale quando ho iniziato a cercare casa) ma ho dovuto adattarmi al mercato.

Purtroppo il mercato a Parma è veramente assurdo, veramente, non voglio fare polemica ma i prezzi sono assurdi.

Non si trovava niente, non c’era la giusta esposizione, erano da ristrutturare ed avrei speso sempre di più di 150 mila con la ristrutturazione, ma se l’avessi preso in provincia forse avrei speso meno ma sarei rimasto in provincia e non avrei speso molto di meno, pensiamo alla casa con il giardino fantasma(al prezzo dell’agenzia avrei speso di più).

In provincia non conveniva, poi non posso vivere in provincia, qui quando esco con Thor sono in centro, io e Thor bazzichiamo in San Lazzaro, Cittadella, Centro ed inizio di San Leonardo.

Il mio appartamento è a 400 metri dalla zona San Lazzaro, la zona San Lazzaro è attaccata alla Cittadella, ma ragazzi a 400 Metri vuol dire che da me è zona di partenza della San Leonardo 🙂 . Ehhh qui che si entra nella mentalità dell’Italiano medio, io non sono in San Leonardo ma a livello distrettuale sì.

Ma io sono a 400 metri dalla San Lazzaro e due KM dalla via Trento, la via Trento è San Leonardo, e se a Parma abiti in San Leonardo, ehhh sei un barbone 🙂 Ahaha io mi scontro continuamente con questa mentalità, purtroppo l’ignoranza non ha mai fine.

Questo problema di mentalità, tutta Italiana, io lo riscontravo anche quando ero nell’immobiliare, a me personalmente, la zona interessa relativamente, l’importante è che non sia una zona malfamata, quello sicuramente, ma quello che noi compriamo è la casa non la zona. Nel mio quartiere, la sera, ci siamo io e Thor.

Andai a vedere un appartamento in periferia di Parma, sempre Parma zona Botteghino, periferia, da privato, il proprietario mi fece : “Qui poi è un palazzo dove ci sono ingegneri, avvocati”, ma scusate!!!!

Ma cosa mi interessa se ci sono avvocati e ingegneri? Non è presunzione, la presunzione sta nel dire che, dato che ci sono avvocati e ingegneri, allora sono migliori , questa è la presunzione vera e propria, a me interessa cosa compro, perchè l’ingegnere domani vende al burino di turno, ma a me rimane sempre il mio appartamento.

Ed era fuori prezzo di 40 mila euro.

Ma veniamo al mio appartamento, zona scuole di Parma, sì, purtroppo la mattina ci sono tutti ragazzetti in giro e purtroppo, quando ho fatto la visita con Thor, non ci siamo accorti del palazzetto dello sport, ed a Thor piaceva l’appartamento, girava per i balconi e si metteva a suo agio, di solito negli altri appartamenti si metteva vicino la porta di uscita 🙂 , voleva andare via.

Alla fine lo ha scelto anche Thor questo appartamento…

Ho fatto 5/6 visite, le prime due per sceglierlo, e prima di fare la seconda visita andai a vedere un altro appartamento in una via qui vicino, ma in una posizione diversa dalla mia, e più vicina alla ferrovia, era una palazzina anni 90 ad un secondo piano, saranno 500 metri in linea d’aria da casa mia ma più vicino alla ferrovia, ahhh, quando passava il treno non riuscivo a parlare con l’agente immobiliare, veramente, era improponibile.

Nella seconda visita decidemmo il prezzo ed il prezzo fu discusso, secondo me, in maniera oggettiva, io avevo visto un altro immobile di una ditta di costruzione, immobile pronto ad Aprile 2020(era Giugno 2019, io stavo dai miei per il momento) che proponeva un appartamento con giardino, zona Ospedale, però periferica, a 3 km dal centro di Parma a poco più del prezzo di acquisto del mio appartamento.

Aveva due camere, giardino, ma una cosa particolare, aveva una camera con altezza di 2.60 metri ed era comunque più piccolo del mio appartamento, avere una camera a 2.60 Metri vuol dire avere un locale accessorio non abitabile, sulla carta.

Aveva il giardino, era nuovo in classe energetica A/4, la mia è in classe C, però non avrei mai offerto di più, a parte che era il mio limite e non avevo altre possibilità.

Però se avessi dovuto spendere poco di più , avrei preso quella con giardino in zona Ospedale, avrei aspettato….

Quindi parlammo di prezzo, ed io partii con una cifra alla quale ebbi una risposta chiara e cioè “A questa cifra non porto neanche la proposta”, la ditta venditrice voleva un 15% in più rispetto la mia proposta iniziale, siamo nell’ottica dei 30 mila in più.

Iniziammo a parlare ed alla fine non ci si poteva allargare più di tanto,io potevo aumentare ma non di molto, c’era comunque un limite, perchè avevo sempre un appartamento con giardino nuovo in classe energetica A/4.

Raggiungemmo l’accordo, il 10% rispetto al prezzo iniziale, a dire il vero, con il senno di poi, si poteva scendere di 5 mila euro, però alla fine cambia poco, sono 4 euro in meno nella rata di mutuo.

Fatto sta che l’ho pagata tra 1700/1800 Euro al MQ + garage.

Appartamento nuovo, in edificio antisismico, categoria catastale A/2, classe catastale 3, classe energetica C, esposizione su tre lati sud, est, ovest, edificio di 3 piani, condizionatori, tre balconi, a 10 minuti dal centro.

Il prezzo è tra 1700/1800 + il garage, se calcoliamo la visura catastale, quindi 85 MQ da Catasto di Agenzia Entrate, poi c’è il garage, 18 mila visto che è un garage quasi doppio, ma se invece calcoliamo la metratura reale dell’appartamento, 92MQ, sono addirittura meno di 1700 Euro al MQ.

Credo di averlo pagato il giusto. Il perito della banca ha valutato 2 mila euro in più, senza che nessuno gli dicesse nulla, vuol dire che l’appartamento poteva anche essere venduto a qualcosa in più.

Non mi sono appoggiato ad Agenzie Immobiliari ed io ed il geometra credo che ci siamo simpatici.

Ho preso le planimetrie, i dati catastali, la classe energetica, ho misurato l’immobile con il metro, ehh si ragazzi, perchè noi compriamo dei MQ, io devo sapere cosa compro, ok ho le planimetrie e posso mettermi lì con il righello, come faccio sempre, ma andare con il metro è il top, e poi confronti con quello scritto in planimetria.

Mi sono trovato bene, il palazzo effettivamente quando lo vedo rientrando con Thor è un bel palazzo, lo stabile è nuovo, tranquillo, ci conosciamo tutti, moderno, sinceramente non posso lamentarmi.

Ma è stata dura, forse sono stato anche un pò fortunato dopo tutte le avventure avute, anche perchè io sono sceso di un 10% ma con un vincolo di rogito entro 50 giorni altrimenti potevano venderlo ad altri, io avevo già parlato con la mia Banca, la mia Banca ha sempre saputo tutto, tutti gli immobili possibili, come quello con la camera sotto l’acqua, la mia Banca li ha sempre saputi.

Io vedevo le case e se ero veramente interessato chiamavo la Banca… 🙂

Però riusciamo a capire che 1800 Euro al MQ per un appartamento in Categoria Catastale A/2 e Classe Catastale 3 , Classe Energetica C, alla fine la farò diventare B , antisismico, esposizione su tre lati , moderno, impianti nuovi, completamente ristrutturato sia nei pavimenti che negli impianti.

Stabile del 2007, antisismico, appartamento completamente finito nel 2019, esposizione su tre lati, sud est ovest, tre balconi pranzabili, un balcone per ogni stanza, garage da 20 MQ calpestabili, cancello elettrico ed accesso dai garage all’appartamento, a 10 minuti a piedi dal centro, 1800 Euro al MQ.

Secondo me a Parma viste le mie esperienze, è stato l’unico appartamento onesto che ho trovato.

Il mio immobile era in gestione da 50 mila Agenzie Immobiliari ed io ho visto tutte le foto, anche quando c’erano i lavori di ristrutturazione, ma dato che era appunto nuovo, ho pensato, “Fammi contattare direttamente l’azienda va…” 🙂 Ho cercato la zona lo stabile ed ho trovato il numero di telefono. 😉

Io l’ho pagato un pò meno di 1800 Euro al MQ + 18.000 garage(è quasi doppio) se anche vogliamo abbassare il prezzo del garage, comunque siamo sui 1800 al MQ.

Sono d’accordo non l’ho pagato poco, il prezzo è 1788 Euro al Mq + 18 garage però calcolando la visura di Agenzia Entrate, cioè 85MQ ma realmente sono 92MQ(il calpestabile dei balconi) quindi sarebbe 1652 Euro al MQ, non l’ho comprato neanche fuori prezzo, abbiamo visto che si fa in fretta ad arrivare a 1500 al MQ anche per una categoria catastale A/3, Economica.

Un pò meno di 1800 Euro al MQ, nuovo, secondo me non ho fatto l’affare ma non c’ho neanche rimesso, l’ho pagato il giusto prezzo. A Parma è stato l’appartamento più onesto, e poi ha delle caratteristiche che non sono semplici da trovare, perchè tre balconi pranzabili a sud est ovest, con soggiorno di 31 MQ calpestabili non è così semplice a Parma a 10 minuti a piedi dal centro, nuovo, spazi moderni.

L’appartamento è venuto bene.

Conclusioni

Come mai ho deciso di scrivere questa relazione?
Perchè quando ho comprato casa ho notato tantissima speculazione, anche disonestà, nel vero senso della parola.

L’apparamento sulla ferrovia per me è “disonestà“, perchè cosa stiamo vendendo a 180 Mila Euro?
L’appartamento è tutto da rifare, tutto, da capo a piedi, non siamo a Bologna(dove una baracca in categoria catastale A/3 costa 3000 Euro al MQ) ma siamo a Parma, cittadina molto più piccola.

Cosa mi stai vendendo per 180 Mila Euro?

Mi stai vendendo solamente il perimetro dell’appartamento, i MQ nudi e crudi, non hai niente da mettere in valutazione, perchè dentro devo buttare giù tutto e ricostruire impianti, pavimenti, porte, finestre, tutto.

Quindi cosa mi vendi per 180 Mila Euro?

Se dovessi vendere il mio appartamento, ho un appartamento nuovo, condizionatori/inverter in ogni stanza, solo i due teloni da sole, per un balcone di 10 Mt in lunghezza, costano più di 1000 euro(un solo telone è lungo 4.75 Mt per 2MT di apertura, ce ne sono due), ho impianti nuovi e certificati del 2019, tutte valvole e collettori, ho un’esposizione su tre lati, qui apri le finestre e d’estate basta che ci sia un pò di vento e vi è un riciclo d’aria continua.

Tu cosa mi vendi per 180.000 Euro, in un appartamento totalmente da ristrutturare con il treno a 5 metri dal giardino in uno stabile del 1980?
Stai speculando.

Questa è la realtà. Mettetela come volete, stai saccheggiando il portafoglio di chi compra la prima casa.

In tutto questo, le agenzie immobiliari cosa fanno?
Niente, prendono in gestione l’immobile anche a 1 milione di euro fuori prezzo e cercano di trovare il pollo che gliela compra e loro prendono la percentuale.

Non c’è professionalità.

Io sono rimasto allibito, ma senza parlare degli immobili in provincia da 140 Mila Euro, bilocale di 50 MQ, 2800 euro al MQ bilocale del 1990, non ho scritto tutte le mie avventure, ma ho visto cose per le quali qualsiasi persona con un minimo di coscienza direbbe ma SIETE ONESTI O SIETE DEI LADRI?

Scusatemi però è inutile che facciamo i perbenisti. Abbiamo un problema di speculazione nel campo immobiliare.

L’appartamento sulla ferrovia è fuori prezzo di quasi 100 mila euro, non noccioline, vale quanto l’appartamento che abbiamo visto nel capitolo “Valutazione Personale” quell’appartamento è al terzo piano senza ascensore mentre l’altro è a 5 metri dalla ferrovia, quasi la stessa metratura, valgono all’incirca lo stesso prezzo, siamo sotto i 100 Mila, lo stava vendendo a 180 Mila.

Questo della ferrovia, forse è in uno stabile più recente, anche se non ho visto la visura, però siamo sempre sotto o intorno ai 100 Mila, non di più.

Inoltre ho notato molta furbizia nella vendita, una signora di un’agenzia immobiliare mi ha detto : “La classe energetica serve solo a sapere quanto consumi di gas” 😮 , oppure , “Noo ma la categoria catastale non conta niente, la classe catastale non conta nulla” 😮 , oppure, “No ma il riscaldamento è autonomo perchè è sì centralizzato ma ha la termovalvole e chiudi e apri e paghi solo il gas che consumi” 😮 , bisogna spiegargli che un impianto centralizzato è completamente diverso da un impianto autonomo, sia nella struttura che nella realizzazione, o meglio dobbiamo sicuramente informarci se è un impianto centralizzato a collettori oppure no, ma di solito case anni 50/60/70 non hanno un impianto centralizzato a collettori.

Impianti di Riscaldamento

Le cose da tenere in considerazione sono tantissime nel campo edilizio e non si può essere superficiali.

Un’altra signora, sempre di un’agenzia immobiliare, la stessa che vendeva un bilocale a 140 Mila Euro, mi ha detto : “No ma non faccia il calcolo al MQ perchè lì siamo in zona Conad ed è una buona zona” 😮 , capito? Dato che siamo in zona Conad posso pagarlo 2800 Euro al MQ un bilocale anni 90, in provincia di Parma, quando in città di Parma vendono il nuovo in Classe Energetica A/4 con pannelli solari e riscaldamento a pavimento dai 2500 ai 2800 MQ.

Questa guida serve ad informare chiunque si appresti a comprare la prima casa su come muoversi al meglio e con consapevolezza.

Ho voluto mettere online la mia esperienza perchè non è giusto che in Italia ci sia questa speculazione e mancanza di informazioni quando si compra casa, nessuno ci avverte, nessuno ci informa su come stanno realmente le cose.

Spero che possa essere d’aiuto a chiunque per eseguire un acquisto soddisfacente.

Come ho detto precedentemente, non è un problema la rivalutazione dell’immobile, di conseguenza possiamo anche comprare un immobile con un prezzo al MQ rivalutato rispetto al prezzo iniziale, ma deve essere sempre analizzato a livello di mercato e non deve essere una rivalutazione speculativa ma una rivalutazione oggettiva sullo stato dell’immobile in base alla tendenza di mercato.

Non parlo di BOLLA IMMOBILIARE ma sto parlando proprio “dei singoli cittadini che lucrano sulla vendita”, ognuno di noi è libero di vendere ad un prezzo anche più alto rispetto a quando hanno comprato, ma deve esserci un REALE motivo, se ho un appartamento comprato 10 anni fa, nuovo, ancora nuovo, senza nessun lavoro da fare, immobile in ordine ed in questi anni io ho messo “Finestre basso emissive, caldaia a condensazione, ho alzato la classe energetica, ho cambiato porte” ho effettivamente aumentato il valore dell’immobile.

Posso vendere a qualcosa in più.

Ma capite bene che se un cittadino vende una “catapecchia” a 50 mila euro in più senza un reale motivo anzi lo sta vendendo allo stesso prezzo del nuovo, ma è una catapecchia, vuol dire che qualcosa non quadra.

Ho sentito persone dire “Stanno vendendo un riscaldamento centralizzato 130 MQ anni 70 a 330 Mila Euro, da ristrutturare, ahh ma li vale perchè siamo in zona Stadio”, 😮 solo perchè l’appartamento era quello sopra a dove abitava questa persona e non vuole ammettere di aver pagato troppo per l’oggetto che ha comprato.

La mentalità purtroppo è sbagliata.

Ma forse se avesse letto questa relazione avrebbe fatto altre scelte o forse no, ma, questa persona, sarebbe stata sicuramente più consapevole dell’acquisto.

Ognuno di noi ha esigenze diverse e ci sono persone che vogliono comprare in una determinata via e non vogliono sentire ragioni, ok, io non lo condivido(ma non siamo tutti uguali e non abbiamo tutti le stesse esigenze ed è giusto così), però almeno dobbiamo avere la consapevolezza dell’acquisto.

Ad esempio quando ho comprato il mio orologio per lo sport ho deciso di comprarlo in negozio e non online, in negozio ho pagato 30 euro in più, ma ero consapevole e l’ho comprato in negozio per avere un’assistenza migliore.

Ero consapevole.

Analizzando il mio acquisto, abbiamo detto che siamo un pò più bassi di 1800 Euro al MQ, in zona scuole di Parma a 10 minuti dal centro, appartamento nuovo esposto su tre lati sud-est-ovest con già i condizionatori in ogni stanza in classe energetica C, tre balconi pranzabili, ma anche abbassando il valore del garage siamo sempre intorno ai 1800 al MQ, a 2000 non ci arriviamo. Se calcoliamo la metratura catastale perchè se calcoliamo la metratura reale , 92MQ, siamo addirittura sotto i 1700 Euro/MQ.

Vedendo il mercato ed analizzando i prezzi di Parma e vedendo, soprattutto, le caratteristiche degli appartamenti in vendita, io sono consapevole di quello che ho comprato, ribadisco, forse potevo trattare ancora 5 mila euro, ma cambia poco e forse non me lo avrebbero venduto, a più di 5 mila non sarebbero mai scesi e forse mi sarei fatto scappare un immobile esposto su tre lati a sud, nuovo, a 10 minuti a piedi dal centro di Parma, perchè lo potevano vendere ad altri senza problemi, anzi il Geometra mi disse(e credo sia vero) che avevano avuto un’offerta a 5 mila in più rispetto al mio prezzo di acquisto, ma ormai erano in trattativa con me.

Non è stato pagato fuori prezzo di 20 mila euro, su questo siamo tutti d’accordo. E dobbiamo tenere in considerazione che io sono entrato e, ovviamente, non ho fatto nessun lavoro di ristrutturazione, io ho comprato solamente il mobilio.

Questo è l’importante, pagare il giusto prezzo ma anche 5/10 mila euro in più non è un problema, se l’appartamento piace, ma bisogna essere coscienti.

Gli immobili hanno un valore OGGETTIVO e non SENTIMENTALE, ci sono valori di mercato, comparazione con i valori di rogito, che ricordiamo il rogito è un atto pubblico, valutazione delle positività e negatività, caratteristiche dell’immobile, esposizione, situazione impianti, etc..

Io spero che questa relazione, la mia esperienza personale, sia di aiuto a tutti voi.

Lascio possibilità di commentare con, ovviamente, moderazione, la pubblicazione dei commenti è sotto approvazione, di conseguenza se reputo un commento non consono o offensivo non verrà pubblicato.